Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Streit um Grundbuchlöschung: OLG München entscheidet – Bewilligung des ausscheidenden Miterben ist ausreichend
- Der Weg zur Auseinandersetzung: Eine Miterbin will aus dem Grundbuch – und stößt auf Widerstand
- Die juristische Hürde: Streitpunkt Bewilligung – Wer muss der Löschung zustimmen?
- Die klare Ansage des Oberlandesgerichts München: Beschwerde erfolgreich, Grundbuchamt muss handeln
- Warum das Gericht so entschied: Die detaillierte juristische Argumentation des OLG
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was genau ist eine Erbengemeinschaft und wie entsteht sie?
- Was bedeutet eine Abschichtungsvereinbarung in einer Erbengemeinschaft?
- Welche Rolle spielt das Grundbuchamt bei Änderungen von Eigentumsverhältnissen und was ist eine Zwischenverfügung?
- Was bedeutet „Bewilligung“ im Kontext des Grundbuchrechts und warum ist sie so wichtig?
- Was ist ein Unrichtigkeitsnachweis und wann ist er für eine Grundbuchberichtigung erforderlich?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 34 Wx 21/25 e | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Erbrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Partei, die als Miterbin im Grundbuch eingetragen war, aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden ist und ihre Löschung aus dem Grundbuch beantragte. Sie argumentierte, ihre notariell beglaubigte Bewilligung sei ausreichend.
- Beklagte: Das Grundbuchamt, das die Löschung ablehnte, weil es zusätzlich die Bewilligung oder Zustimmung der verbleibenden Miterben oder einen gesonderten Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit forderte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eine im Grundbuch eingetragene Miterbin schied durch eine Abschichtungsvereinbarung aus der Erbengemeinschaft aus und beantragte ihre Löschung im Grundbuch basierend auf ihrer notariell beglaubigten Bewilligung. Das Grundbuchamt forderte weitere Nachweise oder Zustimmungen der anderen Miterben und lehnte den Antrag schließlich ab.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob für die Löschung eines aus der Erbengemeinschaft ausgeschiedenen Miterben aus dem Grundbuch dessen alleinige notariell beglaubigte Bewilligung ausreicht oder ob zusätzlich die Bewilligung der verbleibenden Miterben oder ein gesonderter Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit erforderlich ist.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Oberlandesgericht München gab der Beschwerde der Antragstellerin statt. Es hob die Entscheidung des Grundbuchamts auf, die den Antrag auf Löschung zurückgewiesen hatte.
- Begründung: Das Gericht entschied, dass die notariell beglaubigte Bewilligung des aus der Erbengemeinschaft ausgeschiedenen Miterben für seine Löschung aus dem Grundbuch genügt. Weder die Bewilligung noch die Zustimmung der verbleibenden Miterben sei erforderlich, da deren Rechte durch die Löschung nicht nachteilig betroffen würden. Auch ein gesonderter Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit sei nicht nötig, wenn die Löschung auf einer formgerechten Bewilligung basiert.
- Folgen: Das Grundbuchamt muss den Antrag auf Löschung nun ohne die zuvor geforderten zusätzlichen Nachweise oder Zustimmungen bearbeiten. Die im Grundbuch eingetragene Miterbin wird voraussichtlich auf Grundlage ihrer eigenen Bewilligung aus dem Grundbuch gelöscht.
Der Fall vor Gericht
Streit um Grundbuchlöschung: OLG München entscheidet – Bewilligung des ausscheidenden Miterben ist ausreichend
Stellen Sie sich vor, Sie haben gemeinsam mit anderen Personen ein Grundstück geerbt. Sie bilden eine sogenannte Erbengemeinschaft. Nach einiger Zeit einigen Sie sich mit den anderen Erben darauf, dass Sie aus dieser Gemeinschaft ausscheiden möchten und dafür eine Abfindung erhalten. Ihr Name soll nun aus dem Grundbuch, dem offiziellen Verzeichnis der Grundstückseigentümer, gelöscht werden. Doch welche Unterschriften und Nachweise sind dafür eigentlich nötig? Reicht Ihre eigene Zustimmung, oder müssen auch die verbleibenden Miterben zustimmen oder gar ein komplizierter Nachweis über die geänderten Eigentumsverhältnisse erbracht werden? Genau um diese Kernfrage drehte sich ein Rechtsstreit, den das Oberlandesgericht (OLG) München zu entscheiden hatte.
Der Weg zur Auseinandersetzung: Eine Miterbin will aus dem Grundbuch – und stößt auf Widerstand
Im konkreten Fall war eine Frau, im Folgenden als „die Erbin“ bezeichnet, zusammen mit zwei weiteren Personen als Miteigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Diese drei Personen bildeten eine Erbengemeinschaft. Die Erbin traf mit ihren Miterben eine sogenannte Abschichtungsvereinbarung. Das ist ein Vertrag, in dem ein Miterbe gegen eine Abfindung aus der Erbengemeinschaft ausscheidet. Im Gegenzug wächst sein Anteil den verbleibenden Miterben zu. In diesem Fall sollte die Erbin für ihr Ausscheiden eine Zahlung von 45.000 Euro erhalten. Nach Angaben der Erbin war dieser Betrag auch bereits an sie gezahlt worden. Damit war sie, aus ihrer Sicht, wirksam aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden, und ihr Eigentumsanteil war auf die beiden anderen Miterben übergegangen.
Folgerichtig beantragte die Erbin am 7. Juni 2024 über ihren Anwalt beim zuständigen Grundbuchamt, sie als Miterbin aus dem Grundbuch zu löschen. Ihrem Antrag fügte sie zunächst eine Kopie einer notariell beglaubigten Erklärung vom 3. Juni 2024 bei. In dieser Erklärung bestätigte sie die Abschichtungsvereinbarung und den Erhalt der Zahlung. Sie erklärte formell ihren Austritt aus der Erbengemeinschaft und – ganz wichtig für das Grundbuchverfahren – sie bewilligte und beantragte ausdrücklich ihre Löschung im Grundbuch. Die verbleibenden Miterben sollten an ihrer Stelle als alleinige Eigentümer in Erbengemeinschaft eingetragen bleiben. Eine Bewilligung im Grundbuchrecht bedeutet die formelle Zustimmung der Person, deren im Grundbuch eingetragenes Recht von einer Änderung betroffen ist.
Das Grundbuchamt sah die Sache jedoch anders. Am 18. Juli 2024 erließ es eine sogenannte Zwischenverfügung. Das ist eine Mitteilung des Grundbuchamts, dass dem Antrag noch Hindernisse entgegenstehen, die ausgeräumt werden müssen. Das Amt forderte für die gewünschte Grundbuchberichtigung (also die Korrektur des Grundbucheintrags) eine von zwei Optionen:
- Entweder die Vorlage der notariellen Urkunde über die Abschichtungsvereinbarung als Unrichtigkeitsnachweis gemäß § 22 Absatz 1 der Grundbuchordnung (GBO). Ein solcher Nachweis soll dem Grundbuchamt belegen, dass das Grundbuch nicht mehr die tatsächliche Rechtslage widerspiegelt und daher korrigiert werden muss.
- Oder die Bewilligung gemäß § 19 GBO nicht nur der ausscheidenden Erbin, sondern aller Beteiligten, also auch der beiden verbleibenden Miterben.
Die Erbin widersprach dieser Forderung mit einem Anwaltsschreiben vom 19. August 2024. Sie argumentierte, dass durch die Löschung ihres eigenen Rechts die im Grundbuch eingetragenen Rechte der anderen Miterben nicht nachteilig berührt würden. Vielmehr würde deren Position gestärkt. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs – nämlich dass sie fälschlicherweise noch als Miterbin geführt werde – ergebe sich schlüssig aus ihrer vorgelegten, notariell beglaubigten Bewilligungserklärung. Mit diesem Schreiben reichte sie auch das Original ihrer notariell beglaubigten Erklärung vom 3. Juni 2024 ein.
Das Grundbuchamt ließ sich davon jedoch nicht überzeugen. Mit Schreiben vom 29. August 2024 beharrte es auf seiner Position: Der Nachweis der Unrichtigkeit müsse dem Grundbuchamt als separate Urkunde vorgelegt werden; es reiche nicht, wenn sich eine Tatsache nur schlüssig aus einer Bewilligung ergebe.
Nach weiterem Schriftverkehr wies das Grundbuchamt schließlich mit Beschluss vom 11. Dezember 2024 den Antrag der Erbin auf Löschung endgültig zurück. Die Begründung: Die in der Zwischenverfügung genannten Hindernisse – also die aus Sicht des Amtes fehlende Bewilligung der anderen Miterben oder der nicht erbrachte Unrichtigkeitsnachweis – seien nicht behoben worden.
Gegen diesen zurückweisenden Beschluss legte die Erbin am 13. Januar 2025 Beschwerde beim Oberlandesgericht ein. Sie verwies dabei erneut auf ihre bereits dargelegten Argumente. Das Grundbuchamt half der Beschwerde mit Beschluss vom 16. Januar 2025 nicht ab, was bedeutet, dass es bei seiner ablehnenden Haltung blieb und die Sache nun dem OLG zur Entscheidung vorlegen musste.
Die juristische Hürde: Streitpunkt Bewilligung – Wer muss der Löschung zustimmen?
Die zentrale Frage, die das OLG München klären musste, war also: Reicht die notariell beglaubigte Bewilligung der ausscheidenden Erbin allein aus, um sie aus dem Grundbuch zu löschen? Oder muss das Grundbuchamt zusätzlich die Zustimmung der verbleibenden Miterben einfordern oder einen gesonderten, förmlichen Nachweis darüber verlangen, dass das Grundbuch durch das Ausscheiden der Erbin unrichtig geworden ist?
Hierbei geht es um grundlegende Prinzipien des Grundbuchrechts. Das Grundbuch soll die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken zuverlässig und korrekt wiedergeben. Änderungen im Grundbuch erfolgen daher nur unter strengen Voraussetzungen.
Zwei Paragrafen der Grundbuchordnung (GBO) standen im Mittelpunkt:
- § 19 GBO – Der Bewilligungsgrundsatz: Dieser Paragraf besagt vereinfacht, dass eine Eintragung (oder Löschung) im Grundbuch grundsätzlich nur erfolgen darf, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird. Man spricht hier vom Bewilligungsprinzip. Es schützt den eingetragenen Rechtsinhaber vor ungewollten Änderungen seiner Rechtsposition.
- § 22 GBO – Der Unrichtigkeitsnachweis: Dieser Paragraf regelt die Berichtigung des Grundbuchs, wenn dieses mit der wirklichen Rechtslage nicht übereinstimmt. Die Unrichtigkeit muss dem Grundbuchamt in der Regel durch öffentliche Urkunden (z.B. notarielle Verträge, Erbscheine) nachgewiesen werden. Alternativ kann die Berichtigung auch aufgrund der Bewilligung des Betroffenen erfolgen, wie es § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO in Verbindung mit § 19 GBO vorsieht.
Das Grundbuchamt hatte argumentiert, entweder sei die Abschichtungsvereinbarung selbst als Unrichtigkeitsnachweis vorzulegen oder alle Miterben müssten die Löschung bewilligen. Die Erbin hingegen meinte, ihre eigene Bewilligung genüge, da nur ihr Recht (ihr Miteigentumsanteil) gelöscht werde und die anderen dadurch nicht benachteiligt würden.
Die klare Ansage des Oberlandesgerichts München: Beschwerde erfolgreich, Grundbuchamt muss handeln
Das Oberlandesgericht München gab der Beschwerde der Erbin statt. Es hob den Beschluss des Grundbuchamts vom 11. Dezember 2024, mit dem der Löschungsantrag zurückgewiesen worden war, auf. Weiterhin wies es das Grundbuchamt an, den Antrag der Erbin auf Löschung nicht aus den in dem aufgehobenen Beschluss genannten Gründen zurückzuweisen. Das bedeutet, das Grundbuchamt darf die Löschung nicht mehr mit der Begründung verweigern, es fehle die Bewilligung der anderen Miterben oder ein gesonderter Unrichtigkeitsnachweis in Form der Abschichtungsvereinbarung.
Warum das Gericht so entschied: Die detaillierte juristische Argumentation des OLG
Um zu verstehen, warum das OLG München zu diesem Ergebnis kam, müssen wir uns die juristischen Kernpunkte seiner Begründung genauer ansehen.
Zunächst stellte das Gericht fest, dass die Beschwerde der Erbin zulässig war. Das ist eine formale Voraussetzung, bevor sich ein Gericht überhaupt inhaltlich mit einer Beschwerde befasst. Gemäß § 71 Absatz 1 der Grundbuchordnung ist gegen die Zurückweisung eines auf eine Bewilligung gestützten Berichtigungsantrags die Beschwerde statthaft.
In der Sache selbst, also bei der Frage, ob die Beschwerde auch begründet ist, folgte das OLG der Argumentation der Erbin:
- Der Grundsatz der Bewilligung ist entscheidend (§ 19 GBO)
Das Gericht betonte, dass gemäß § 19 GBO eine Eintragung im Grundbuch erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Eine Löschung, wie sie die Erbin anstrebte, gilt im grundbuchrechtlichen Sinne ebenfalls als eine solche Eintragung (§ 46 Absatz 1 GBO). Die Bewilligung muss in einer bestimmten Form erfolgen, nämlich öffentlich beglaubigt, was durch die notariell beglaubigte Erklärung der Erbin erfüllt war (§ 29 Absatz 1 Satz 1 GBO).
Das OLG stellte klar: Die Bewilligung eines Mitglieds einer Erbengemeinschaft, das aus dieser ausgeschieden ist und dessen Löschung aus dem Grundbuch begehrt wird, reicht aus, sofern diese Bewilligung in der erforderlichen Form vorliegt. Denn durch die Löschung im Grundbuch ist ausschließlich das Recht des ausscheidenden Miterben betroffen. Sein Name und sein Anteil verschwinden aus dem Grundbuch. - Keine Bewilligung oder Zustimmung der verbleibenden Miterben erforderlich
Das Gericht widersprach ausdrücklich der Auffassung des Grundbuchamts, dass auch die verbleibenden Miterben der Löschung zustimmen oder ihre Bewilligung erklären müssten.- Eine Zustimmung der verbleibenden Miterben nach § 22 Absatz 2 GBO sei nicht notwendig. Diese Vorschrift verlangt die Zustimmung desjenigen, der erst durch die Eintragung ein Recht am Grundstück erwerben würde oder dessen Recht von der Eintragung nachteilig betroffen würde. Beides sei hier nicht der Fall. Die verbleibenden Miterben waren bereits als Rechtsinhaber zur gesamten Hand im Grundbuch eingetragen. Es wurde kein neuer Eigentümer eingetragen, sondern lediglich ein bisheriger Miteigentümer gelöscht. Dadurch, so das OLG, wird die Rechtsposition der verbleibenden Miterben nicht verschlechtert, sondern im Gegenteil gestärkt, da sich ihre Anteile am Gesamthandseigentum faktisch erhöhen. Ihre grundbuchmäßige Stellung werde durch die Löschung also nicht nachteilig berührt. Das Gericht verwies hierbei auch auf frühere Entscheidungen anderer Gerichte und Fachliteratur, die diese Sichtweise stützen. Indirekte Nachteile, wie eine möglicherweise erhöhte Steuerlast für die Verbleibenden, seien für die rein grundbuchrechtliche Frage der Betroffenheit unerheblich.
- Eine Bewilligung der verbleibenden Miterben nach § 19 GBO sei ebenfalls nicht erforderlich, da deren im Grundbuch eingetragenes Recht durch die Löschung der ausscheidenden Erbin gerade nicht im Sinne einer Beeinträchtigung „betroffen“ sei.
- Zur Verdeutlichung zog das OLG einen Vergleich zum Ausscheiden eines Gesellschafters aus einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) heran. Auch dort war nach der früheren Rechtslage anerkannt, dass für die Löschung des ausgeschiedenen Gesellschafters weder eine Zustimmung noch eine Bewilligung der verbleibenden Gesellschafter erforderlich war.
- Kein gesonderter Unrichtigkeitsnachweis nötig, wenn eine wirksame Bewilligung vorliegt
Ein weiterer wichtiger Punkt in der Entscheidung des OLG betrifft die Forderung des Grundbuchamts nach einem gesonderten Unrichtigkeitsnachweis (z.B. durch Vorlage der Abschichtungsvereinbarung). Das Gericht stellte klar: Für eine Löschung, die auf einer wirksamen Bewilligung des Betroffenen gemäß § 19 GBO beruht, ist kein gesonderter Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs nach § 22 Absatz 1 GBO erforderlich. Die Bewilligung selbst, also die formgerechte Zustimmung desjenigen, dessen Recht gelöscht werden soll, ist die ausreichende Grundlage für die Grundbuchberichtigung. Das Gericht führte aus, dies gelte sogar dann, wenn sich die Tatsache der Unrichtigkeit (also dass der Ausgeschiedene nicht mehr Miterbe ist) nicht einmal schlüssig aus der Bewilligung selbst ergeben würde. Die formelle Erklärung des Betroffenen, mit der Löschung einverstanden zu sein, genügt.
Zusammenfassend hat das OLG München also entschieden, dass die notariell beglaubigte Bewilligung der aus der Erbengemeinschaft ausgeschiedenen Erbin für ihre Löschung aus dem Grundbuch ausreicht. Die Forderung des Grundbuchamts nach einer zusätzlichen Bewilligung der verbleibenden Miterben oder einem gesonderten Unrichtigkeitsnachweis in Form der Abschichtungsvereinbarung war somit rechtsfehlerhaft.
Eine gesonderte Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens war laut OLG nicht notwendig. Die Gerichtskosten hätte die Erbin als Beschwerdeführerin zwar zunächst kraft Gesetzes tragen müssen (§ 22 Absatz 1 Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG). Da ihre Beschwerde jedoch Erfolg hatte, ist ihre Haftung für diese Kosten ebenfalls kraft Gesetzes erloschen (§ 25 Absatz 1 GNotKG).
Die Schlüsselerkenntnisse
Das OLG München hat entschieden, dass für die Löschung eines ausgeschiedenen Miterben aus dem Grundbuch allein dessen eigene notariell beglaubigte Bewilligung ausreicht, ohne dass die verbleibenden Miterben zustimmen müssen. Die Entscheidung verdeutlicht, dass keine zusätzlichen Nachweise oder Dokumente (wie die Abschichtungsvereinbarung selbst) nötig sind, wenn der Ausscheidende der Löschung formgerecht zustimmt. Dies vereinfacht erheblich den Prozess nach einer Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften und stärkt die Rechtsposition derjenigen, die gegen Abfindung aus einer Erbengemeinschaft ausscheiden wollen.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was genau ist eine Erbengemeinschaft und wie entsteht sie?
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gleichzeitig Erben werden. Dies geschieht automatisch im Moment des Todes einer Person, wenn es laut Testament oder gesetzlicher Erbfolge nicht nur einen, sondern zwei oder mehr Erben gibt.
Entstehung: Automatisch beim Erbfall
Stellen Sie sich vor, jemand hinterlässt nicht nur einer Person, sondern beispielsweise seinen Kindern und seinem Ehepartner sein Vermögen. In diesem Moment, dem sogenannten Erbfall, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie wird gebildet, ohne dass die Erben etwas dafür tun müssen oder dies vielleicht sogar wollten. Grundlage ist entweder ein Testament, das mehrere Erben vorsieht, oder die gesetzliche Erbfolge, die eintritt, wenn kein Testament vorhanden ist oder dieses unwirksam ist und die Gesetze mehrere Personen als Erben bestimmen (z.B. Kinder und Ehepartner).
Was gehört zur Erbengemeinschaft?
Das Besondere an einer Erbengemeinschaft ist, dass die Erben nicht bestimmte einzelne Gegenstände aus dem Nachlass erhalten. Stattdessen gehört ihnen der gesamte Nachlass – also alles, was die verstorbene Person besessen hat (Vermögen, Schulden, Gegenstände wie Möbel, Bankkonten, aber auch Immobilien wie ein Haus oder Grundstück) – gemeinsam. Keiner der Miterben kann zunächst allein über einen einzelnen Nachlassgegenstand bestimmen oder sagen, „dieses Auto gehört mir“ oder „dieser Teil des Grundstücks gehört mir“. Stattdessen gehören alle Gegenstände allen Erben zusammen, anteilig entsprechend ihrer Erbquote. Juristen sprechen hier auch vom Gesamthandseigentum.
Das Ziel: Die Auseinandersetzung
Diese Gemeinschaft ist in der Regel nicht auf Dauer angelegt. Ihr Hauptzweck ist es, den Nachlass unter den Erben aufzuteilen. Dieser Prozess wird Auseinandersetzung genannt. Das kann sehr einfach sein, wenn der Nachlass nur aus Geld besteht, das leicht aufgeteilt werden kann. Es wird oft komplizierter, wenn Immobilien oder andere schwer teilbare Werte zum Nachlass gehören. Ziel der Auseinandersetzung ist es, die Erbengemeinschaft aufzulösen und jedem Erben seinen Anteil am Nachlass zukommen zu lassen.
Was bedeutet eine Abschichtungsvereinbarung in einer Erbengemeinschaft?
Eine Abschichtungsvereinbarung ist ein spezieller Vertrag zwischen den Mitgliedern einer Erbengemeinschaft. Stellen Sie sich vor, mehrere Personen erben gemeinsam einen Nachlass, zum Beispiel ein Haus oder Vermögen. Sie bilden dann eine Erbengemeinschaft, die den Nachlass gemeinsam verwalten und aufteilen muss.
Durch eine Abschichtungsvereinbarung kann einer der Miterben aus dieser Erbengemeinschaft ausscheiden. Das bedeutet, dieser Miterbe gibt seinen Anteil an der Erbschaft ab und ist danach nicht mehr Teil der Gemeinschaft.
Im Gegenzug für sein Ausscheiden erhält der Miterbe eine Abfindung. Diese Abfindung kann aus Geld oder anderen Werten aus dem Nachlass bestehen. Die Höhe und Form der Abfindung wird in der Vereinbarung festgelegt.
Der Anteil des ausscheidenden Miterben wächst danach den verbleibenden Miterben zu. Die Erbengemeinschaft besteht dann nur noch aus den Personen, die der Vereinbarung zugestimmt haben und nicht ausgeschieden sind.
Diese Art von Vereinbarung bietet eine Möglichkeit, Konflikte innerhalb einer Erbengemeinschaft zu lösen oder die Gemeinschaft zu verkleinern, ohne dass der gesamte Nachlass sofort vollständig unter allen Erben aufgeteilt werden muss. Sie ermöglicht es einem Miterben, sich von der gemeinsamen Verantwortung und Verwaltung zu lösen, während die übrigen Erben den Nachlass weiterhin gemeinsam halten oder zu einem späteren Zeitpunkt unter sich aufteilen können.
Welche Rolle spielt das Grundbuchamt bei Änderungen von Eigentumsverhältnissen und was ist eine Zwischenverfügung?
Das Grundbuchamt ist eine zentrale Anlaufstelle, wenn es um Immobilien geht – also um Häuser, Wohnungen oder Grundstücke. Stellen Sie sich das Grundbuchamt wie ein öffentliches Register oder Verzeichnis vor, in dem alle wichtigen rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie festgehalten sind.
Die Rolle des Grundbuchamts bei Eigentumsänderungen
Die wichtigste Aufgabe des Grundbuchamts ist die Führung des Grundbuchs. Hier werden unter anderem die Eigentumsverhältnisse eingetragen. Das bedeutet: Wer ist der rechtmäßige Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie? Wenn ein Eigentümer wechselt, zum Beispiel weil eine Immobilie verkauft, vererbt oder verschenkt wird, muss dieser Wechsel zwingend im Grundbuch eingetragen werden. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird die Änderung der Eigentumsverhältnisse rechtlich wirksam. Für Sie als künftigen Eigentümer bedeutet das: Sie sind erst dann offiziell Eigentümer, wenn Ihr Name im Grundbuch steht.
Damit eine solche Änderung im Grundbuch eingetragen werden kann, muss ein Antrag beim Grundbuchamt gestellt werden. Dieser Antrag wird meist über einen Notar eingereicht, der auch den Kaufvertrag oder die Schenkungsurkunde beurkundet hat.
Was ist eine Zwischenverfügung?
Nachdem der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt eingegangen ist, prüft das Amt, ob alle Voraussetzungen für die Eintragung erfüllt sind. Das bedeutet, es wird geprüft, ob alle erforderlichen Unterlagen vorliegen und ob es rechtliche Hindernisse gibt.
Manchmal stellt das Grundbuchamt bei dieser Prüfung fest, dass der Antrag oder die beigefügten Unterlagen Mängel aufweisen. Das kann zum Beispiel sein, dass ein Dokument fehlt, eine Unterschrift unvollständig ist oder eine Formulierung nicht ganz klar ist.
In einem solchen Fall erlässt das Grundbuchamt eine sogenannte Zwischenverfügung.
Eine Zwischenverfügung ist keine endgültige Ablehnung Ihres Antrags. Sie ist vielmehr eine Aufforderung des Grundbuchamts, diese festgestellten Mängel innerhalb einer bestimmten Frist zu beheben. Das Grundbuchamt teilt Ihnen oder dem Notar genau mit, welche Unterlagen fehlen oder welche Korrekturen vorgenommen werden müssen.
Die Zwischenverfügung gibt Ihnen die Chance, den Antrag zu vervollständigen oder zu korrigieren, damit die Eintragung im Grundbuch doch noch vorgenommen werden kann. Erst wenn die Mängel trotz der Zwischenverfügung nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben werden, kann der Antrag auf Eintragung endgültig abgelehnt werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Das Grundbuchamt ist das offizielle Register für Immobilieneigentum. Änderungen müssen hier eingetragen werden. Eine Zwischenverfügung ist ein Werkzeug des Grundbuchamts, um Antragstellern die Möglichkeit zu geben, Fehler zu korrigieren, bevor eine endgültige Entscheidung über den Antrag getroffen wird.
Was bedeutet „Bewilligung“ im Kontext des Grundbuchrechts und warum ist sie so wichtig?
Im Grundbuchrecht meint „Bewilligung“ die formelle Zustimmung einer Person zu einer Eintragung, Änderung oder Löschung eines Rechts im Grundbuch. Es handelt sich um das Einverständnis von jemandem, dessen Recht im Grundbuch von der geplanten Maßnahme betroffen ist.
Stellen Sie sich das Grundbuch als eine Art öffentliches Register vor, das Festhält, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte oder Lasten darauf liegen (wie z.B. Hypotheken, Wegerechte oder Wohnrechte). Wenn sich an diesen Eintragungen etwas ändern soll, zum Beispiel, weil ein Grundstück verkauft wird oder eine Bank eine Hypothek eintragen lassen möchte, reicht es nicht aus, dass sich die Beteiligten privat einig sind.
Die Bewilligung ist die rechtliche Erklärung desjenigen, dessen eingetragenes Recht durch die geplante Änderung beeinträchtigt oder aufgehoben wird. Sie ist quasi das „Ja“ der Person, die von der Änderung betroffen ist.
Warum ist die Bewilligung so wichtig?
Die Bewilligung ist eine der wichtigsten Voraussetzungen dafür, dass das Grundbuchamt überhaupt eine Änderung oder Neueintragung vornehmen darf. Ohne diese formelle Zustimmung des Betroffenen kann das Grundbuchamt in der Regel nicht tätig werden.
Dieses Prinzip ist zum Beispiel in § 19 der Grundbuchordnung (GBO) gesetzlich verankert. Es dient dem Schutz der im Grundbuch eingetragenen Rechte. Nur derjenige, dem ein Recht gehört, kann durch seine Bewilligung erlauben, dass dieses Recht geändert oder gelöscht wird.
Ein einfaches Beispiel: Wenn Sie Ihr Haus (Ihr Eigentum, eingetragen im Grundbuch) verkaufen, benötigt das Grundbuchamt Ihre schriftliche Bewilligung dafür, dass das Eigentum an den Käufer übertragen und Ihr altes Eigentumsrecht gelöscht wird. Ohne Ihre Bewilligung kann der Käufer nicht als neuer Eigentümer eingetragen werden, selbst wenn ein Kaufvertrag geschlossen wurde.
Die Bewilligung ist somit ein zentrales Element, das sicherstellt, dass das Grundbuch zuverlässig die tatsächlichen Rechtsverhältnisse widerspiegelt und Änderungen nur mit dem erforderlichen Einverständnis erfolgen.
Was ist ein Unrichtigkeitsnachweis und wann ist er für eine Grundbuchberichtigung erforderlich?
Ein Unrichtigkeitsnachweis ist im Zusammenhang mit dem Grundbuch ein Dokument oder eine Sammlung von Dokumenten, die dem zuständigen Grundbuchamt belegen, dass der aktuelle Eintrag im Grundbuch nicht mehr der tatsächlichen rechtlichen Situation entspricht. Das Grundbuch soll ja abbilden, wem eine Immobilie oder ein Grundstück rechtlich gehört oder welche Rechte daran bestehen (z.B. Hypotheken, Wegerechte). Wenn sich diese rechtliche Situation ändert, das Grundbuch aber noch den alten Stand zeigt, ist das Grundbuch unrichtig.
Wofür braucht man einen Unrichtigkeitsnachweis?
Sie brauchen einen Unrichtigkeitsnachweis, um eine Grundbuchberichtigung zu beantragen. Das ist der Vorgang, bei dem das Grundbuchamt die unrichtigen Einträge korrigiert, damit das Grundbuch wieder den Tatsachen entspricht. Das Grundbuchamt prüft von sich aus nicht ständig, ob die Einträge noch stimmen. Es reagiert auf Anträge. Wenn Sie also möchten, dass das Grundbuch geändert wird, weil sich die Eigentumsverhältnisse oder andere Rechte geändert haben, müssen Sie das Grundbuchamt davon überzeugen, dass der aktuelle Eintrag falsch ist. Genau dafür dient der Unrichtigkeitsnachweis: Er ist der Beweis für die Unrichtigkeit des Grundbuchs.
Welche Dokumente dienen als Unrichtigkeitsnachweis?
Welche Dokumente als Nachweis ausreichen, hängt vom Einzelfall ab. Oft verlangt das Grundbuchamt öffentliche Urkunden, da diese eine besonders hohe Beweiskraft haben. Beispiele hierfür sind:
- Ein notarieller Vertrag, der die Änderung der Rechtslage festhält (z.B. ein Kaufvertrag, eine Übertragungsurkunde, eine Schenkung).
- Ein Erbschein, der belegt, wer Erbe geworden ist und wie die Erbfolge aussieht.
- Ein gerichtliches Urteil, das über Eigentumsverhältnisse oder andere Rechte entschieden hat.
- Manchmal können auch andere Dokumente oder eine Kombination mehrerer Unterlagen ausreichen, um die Unrichtigkeit zweifelsfrei zu belegen.
Wann ist ein Unrichtigkeitsnachweis erforderlich?
Ein Unrichtigkeitsnachweis ist immer dann erforderlich, wenn die Grundbuchberichtigung nicht aufgrund einer neuen, direkt auf die Änderung gerichteten notariellen Urkunde erfolgen kann, die bereits vom Grundbuchamt erwartet wird (z.B. bei einem regulären Immobilienkauf mit Kaufvertrag und Auflassung). Er ist nötig, wenn sich die rechtliche Situation „im Hintergrund“ geändert hat und diese Änderung nun ins Grundbuch übernommen werden soll.
Ein häufiges Beispiel dafür ist der Fall einer Erbengemeinschaft. Wenn jemand stirbt, der Eigentümer einer Immobilie war, wird oft die Erbengemeinschaft als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch zeigt dann „Erbengemeinschaft nach [Name des Verstorbenen]“. Solange die Erbengemeinschaft besteht, ist dieser Eintrag korrekt.
Wenn die Erben die Immobilie jedoch unter sich aufteilen, zum Beispiel durch eine Abschichtungsvereinbarung (bei der ein oder mehrere Erben aus der Erbengemeinschaft ausscheiden und dafür abgefunden werden) oder eine Erbauseinandersetzung, ändert sich die Eigentümerschaft an der Immobilie. Nun gehört die Immobilie vielleicht nur noch einem oder einzelnen Miterben. Das Grundbuch weist aber immer noch die ursprüngliche Erbengemeinschaft aus. Das Grundbuch ist unrichtig geworden.
Um nun das Grundbuch auf den neuen Stand zu bringen (z.B. den oder die neuen Alleineigentümer einzutragen), müssen Sie dem Grundbuchamt belegen, dass die Erbengemeinschaft als Eigentümerin nicht mehr korrekt ist. Hier kommt der Unrichtigkeitsnachweis ins Spiel. In Fällen von Erbengemeinschaften und Abschichtungsvereinbarungen dient oft eine Kombination aus dem Erbschein (der die Existenz der Erbengemeinschaft nachweist) und der notariellen Urkunde über die Abschichtungsvereinbarung (die zeigt, wie sich die Eigentumsverhältnisse innerhalb der Gemeinschaft geändert haben) als erforderlicher Unrichtigkeitsnachweis für die Grundbuchberichtigung.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam gleichzeitig Erben eines Nachlasses sind, beispielsweise durch Testament oder gesetzliche Erbfolge (§ 2032 BGB). In einer Erbengemeinschaft gehört der gesamte Nachlass allen Erben gemeinsam, nicht jedoch einzelne Gegenstände oder Anteile – juristisch nennt man das Gesamthandseigentum. Die Erben können nicht einzeln über Nachlassgegenstände verfügen, sondern müssen gemeinsam handeln, bis der Nachlass endgültig aufgeteilt (auseinandergesetzt) ist. Die Gemeinschaft ist meist nur vorübergehend, bis die Erben den Nachlass untereinander geregelt haben.
Abschichtungsvereinbarung
Eine Abschichtungsvereinbarung ist ein Vertrag innerhalb einer Erbengemeinschaft, durch den ein Miterbe gegen eine Abfindung aus der Gemeinschaft ausscheidet. Dabei überträgt der ausscheidende Erbe seinen Anteil am Nachlass an die anderen Miterben, die dadurch größere Anteile erhalten. Die Abschichtungsvereinbarung dient dazu, Konflikte zu vermeiden oder die Gemeinschaft zu verkleinern, ohne dass der gesamte Nachlass sofort endgültig geteilt wird. Sie hat unmittelbare Auswirkungen auf die Eigentumsverhältnisse und ist für die Änderung im Grundbuch relevant.
Beispiel: Drei Geschwister erben gemeinsam ein Haus. Eines der Geschwister möchte aussteigen und erhält von den beiden anderen eine Geldsumme (Abfindung) für seinen Anteil an der Erbschaft. Dafür überträgt es seinen Anteil an die beiden anderen.
Bewilligung (im Grundbuchrecht)
Bewilligung bedeutet die formelle Zustimmung einer Person, deren Recht im Grundbuch von einer geplanten Änderung betroffen ist (§ 19 GBO). Ohne diese Zustimmung darf das Grundbuchamt keine Eintragung, Änderung oder Löschung vornehmen. Die Bewilligung muss in bestimmter Form erfolgen, oft notariell beglaubigt, damit die Rechtssicherheit gewährleistet ist (§ 29 GBO). Sie schützt den Betroffenen davor, dass seine im Grundbuch eingetragenen Rechte ohne sein Einverständnis verändert werden.
Beispiel: Wenn ein Eigentümer sein Haus verkauft, muss er der Löschung seines Eigentums im Grundbuch zustimmen, damit der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen werden kann.
Unrichtigkeitsnachweis
Ein Unrichtigkeitsnachweis ist ein Beleg, der dem Grundbuchamt zeigt, dass der aktuelle Eintrag im Grundbuch nicht mehr der tatsächlichen Rechtslage entspricht (§ 22 GBO). Er wird benötigt, wenn eine Berichtigung des Grundbuchs beantragt wird, aber keine direkte Zustimmung der Betroffenen vorliegt. Meist sind öffentliche Urkunden wie notarielle Verträge oder Erbscheine geeignete Nachweise. Alternativ kann eine wirksame Bewilligung des Betroffenen die Notwendigkeit eines Unrichtigkeitsnachweises entfallen lassen.
Beispiel: Wenn das Grundbuch noch eine Erbengemeinschaft als Eigentümer führt, obwohl ein Miterbe mit Abfindung ausgeschieden ist, muss durch einen Unrichtigkeitsnachweis belegt werden, dass die Eintragung nicht mehr stimmt.
Zwischenverfügung
Eine Zwischenverfügung ist eine vorläufige Mitteilung des Grundbuchamts, die dem Antragsteller Mängel oder fehlende Unterlagen bei einem Grundbuchänderungsantrag aufzeigt. Sie ist keine endgültige Ablehnung, sondern fordert dazu auf, festgestellte Hindernisse innerhalb einer Frist zu beheben, damit die Eintragung möglich wird. Die Zwischenverfügung gibt dem Antragsteller Gelegenheit, seinen Antrag durch Nachbesserungen oder zusätzliche Unterlagen zu vervollständigen.
Beispiel: Fehlt beim Antrag auf Löschung einer Eigentümerin im Grundbuch die notwendige Bewilligung oder ein Nachweis, informiert das Grundbuchamt mit einer Zwischenverfügung darüber und verlangt deren Nachreichung, bevor es eine abschließende Entscheidung trifft.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 19 Grundbuchordnung (GBO) – Bewilligungsgrundsatz: Dieser Paragraph regelt, dass eine Änderung im Grundbuch nur mit ausdrücklicher Zustimmung („Bewilligung“) derjenigen Person erfolgen darf, deren Recht im Grundbuch betroffen ist. Die Bewilligung muss in der vorgeschriebenen Form, meist notariell beglaubigt, vorliegen, um rechtlich wirksam zu sein. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Löschung der ausscheidenden Miterbin aus dem Grundbuch kann rechtlich wirksam nur mit ihrer eigenen notariellen Bewilligung erfolgen; eine Zustimmung der anderen Miterben ist nicht erforderlich, da nur ihr Recht betroffen ist.
- § 22 Absatz 1 GBO – Unrichtigkeitsnachweis: Dieser Paragraph erlaubt die Berichtigung des Grundbuchs, wenn es nicht mehr der tatsächlichen Rechtslage entspricht, erfordert aber in der Regel einen förmlichen Nachweis, etwa durch öffentliche Urkunden. Eine Berichtigung ist also nur möglich, wenn die Unterlagen die Unrichtigkeit des Grundbucheintrags belegen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das OLG entschied, dass ein gesonderter Unrichtigkeitsnachweis durch Vorlage der Abschichtungsvereinbarung nicht erforderlich ist, wenn eine wirksame Bewilligung der auszutragenden Person vorliegt.
- § 46 Absatz 1 GBO – Eintragung und Löschung als Form einer Eintragung: Die Vorschrift definiert, dass sowohl Eintragungen als auch Löschungen im Grundbuch unter das Bewilligungsprinzip fallen und als „Eintragungen“ im formalen Sinn gelten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Löschung der ausscheidenden Erbin ist eine Grundbucheintragung und bedarf daher gemäß § 19 GBO der entsprechenden Bewilligung, was hier durch die notariell beglaubigte Erklärung erfüllt ist.
- § 71 Absatz 1 GBO – Beschwerde gegen Ablehnung von Berichtigungsanträgen: Bestimmt, dass gegen die Zurückweisung eines Berichtigungsantrags, der auf einer Bewilligung beruht, der Rechtsweg über eine Beschwerde offensteht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Erbin konnte die Entscheidung des Grundbuchamts, ihren Löschungsantrag zurückzuweisen, durch eine form- und fristgerecht eingelegte Beschwerde beim O
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 21/25 e – Beschluss v. 10.02.2025
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