Erbbauzins-Anpassung: Landgericht Hof kippt Amtsgerichts-Entscheidung wegen fehlender Voraussetzungen
Das Landgericht Hof hat in einem Berufungsverfahren ein Urteil des Amtsgerichts Hof aufgehoben, das sich mit der Anpassung von Erbbauzinsen befasste. Im Kern des Rechtsstreits stand die Frage, ob der Kläger einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses hatte. Das Amtsgericht hatte dem Kläger Recht gegeben, doch das Landgericht sah dies anders. Es stellte fest, dass die notariellen Vereinbarungen zwischen den Parteien keine Grundlage für eine Erhöhung des Erbbauzinses boten.
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Übersicht
Die Rolle der Notarverträge
Die Parteien hatten ursprünglich im Jahr 1970 eine notarielle Vereinbarung getroffen, die eine Anpassung des Erbbauzinses alle fünf Jahre ermöglichte, sofern der Lebenshaltungskostenindex sich um mehr als 10 Punkte verändert hatte. Spätere Notarverträge änderten diese Grundvereinbarung nicht. Das Landgericht betonte, dass die Voraussetzungen für eine Anpassung des Erbbauzinses in der Vereinbarung von 1970 eindeutig und zweifelsfrei geregelt waren.
Kein Raum für Auslegung
Das Landgericht wies darauf hin, dass der Wortlaut der Vereinbarung von 1970 eindeutig sei und daher keine Auslegung erfordere. Es gab auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien nach Vertragsschluss ein Verhalten an den Tag legten, das eine andere Auslegung rechtfertigen würde. Insbesondere hatte der Kläger in der Vergangenheit keine Erhöhung des Erbbauzinses gefordert, obwohl er dies hätte tun können, wenn seine Auslegung der Vereinbarung korrekt gewesen wäre.
Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht gegeben
Der Kläger argumentierte, dass die Vereinbarung von 1970 ihren Zweck nicht mehr erfülle, da er seit 15 Jahren keine Möglichkeit zur Anpassung des Erbbauzinses hatte. Das Landgericht wies jedoch darauf hin, dass für eine Anpassung nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage sehr hohe Hürden bestehen. Diese waren im vorliegenden Fall nicht erfüllt.
Revision zugelassen
Das Landgericht ließ die Revision zu, da es im Gegensatz zum Amtsgericht der Ansicht war, dass die Vereinbarung von 1970 in Bezug auf die Anpassung des Erbbauzinses eindeutig und nicht auslegungsbedürftig sei. Dies stellt eine revisible Frage dar, die einer höheren Instanz zur Entscheidung vorgelegt werden kann.
Das vorliegende Urteil
Landgericht Hof – Az.: 24 S 36/15 – Endurteil vom 17.09.2015
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Amtsgerichts Hof vom 18.05.2015 (Az.: 17 C 156/15) aufgehoben und die Klage abgewiesen.
II. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Hinsichtlich der Tatsachenfeststellung wird zunächst Bezug genommen auf das angefochtene Endurteil des Amtsgerichts Hof vom 18.05.2015 (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Das Erstgericht hat der Klage stattgegeben. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer eingelegten Berufung und beantragen:
Das Endurteil des Amtsgerichts Hof vom 18.05.2015, Aktenzeichen 17 C 156/15, wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 27.08.2015 Bezug genommen.
Gründe
I.
Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet; unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung des Amtsgerichts Hof war die Klage abzuweisen.
Der Klagepartei steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung eines um 335,45 € erhöhten Erbbauzinses ab 01.01.2015 gegenüber den Beklagten nicht zu, weil weder nach den zwischen den Parteien notariell getroffenen Vereinbarungen noch auch sonstigen Gründen die Voraussetzungen für eine entsprechende Erhöhung gegeben sind.
Entgegen der Rechtsansicht des Erstgerichts kann ein derartiger Erhöhungsanspruch nicht auf die Klausel im Notarvertrag vom 05.03.1970 gestützt werden, da die dort maßgebliche Regelung nach Wortlaut und Zweck hinsichtlich der Voraussetzungen eines Anspruchs auf Erbbauzinserhöhung einen eindeutigen, d.h. zweifelsfreien Inhalt hat und deshalb hier für eine Auslegung kein Raum ist (vgl. insoweit Parlandt, 74. Auflage BGB, § 133 Anm. 6, m.w.N.).
Bei schuldrechtlichen Anpassungsverpflichtungen, die in Verbindung mit Erbbauzinsvereinbarungen getroffen werden, ist zunächst methodisch stets zwischen den Voraussetzungen, die den Anspruch auf Anpassung auslösen und dem Maßstab/Umfang der Anpassung zu unterscheiden (BGH, Urteil v. 26.02.1988m V ZR 155/86; OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.07.2010, 12 U 63/10 m.w.N.).
Mit der gegenständlichen Anpassungvereinbarung vom 05.03.1970, wonach der Erbbauzins alle fünf Jahre, beginnend mit der erstmaligen Zahlung des Erbbauzinses, für die folgenden fünf Jahre neu festgesetzt wird, „wenn sich der Lebenshaltungskostenindex für alle privaten Haushalte in der Bundesrepublik gegenüber dem Stand vor jeweils fünf Jahren um mehr als 10 Punkte nach oben oder nach unten geändert hat“ haben die Parteien für beide Seiten gleichermaßen zunächst die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Durchsetzung ihres beiderseitigen Interesses, im Falle einer nachhaltigen Veränderung der wirtschaftlichen Lage den bisher festgesetzten Erbbauzins nach oben oder nach unten anzupassen, zweifelsfrei eindeutig geregelt. Voraussetzung ist demnach für das Entstehen des Anpassungsanspruchs, dass zum gleichfalls geregelten Bestimmungszeitpunkt sich der Lebenshaltungskostenindex innerhalb der letzten fünf Jahre um mehr als 10 Punkte verändert hat, und das Risiko, dass dies unter Umständen für einen längeren Zeitraum nicht der Fall ist, ist von beiden Seiten zu tragen.
Dieser Feststellung kann auch nicht – wie vom Berufungsbeklagten geltend gemacht – der Inhalt weiterer zwischen den Parteien im Notarvertrag vom 13.01.1995 (Anlage K9) und dem Notarvertrag vom 23.01.1995 (Anlage K3) gertroffenen Vereinbarungen entgegen gehalten werden. Denn diese enthalten keine von der am 05.03.1970 getroffenen Vereinbarung abweichende Regelung der Voraussetzungen des Anpassungsanspruchs. Sie haben u.a. nur den Maßstab bzw. Umfang der Anpassung des Erbbauzinses und diesen auch in Übereinstimmung mit der am 05.03.1970 getroffenen Vereinbarung zum Gegenstand. So bestimmt § 2 des Vertrages vom 13.01.1995 „In Anwendung der vereinbarten Anpassungsmöglichkeit …“ die dort berechnete Erhöhung und knüpft „für die Berechnung“, d.h. nur hinsichtlich des Erhöhungsmaßstabes – auch in Übereinstimmung mit der am 05.03.1970 getroffenen Regelung – an den Index „sechs Monate vor letztmaliger Anpassung“ an. Denn da sich der Lebenshaltungskostenindex von 1989 bis 1994 um 27,3 Punkte geändert hatte, wurde insoweit – wie in § 2 Satz 1 (s.o.) zuvor festgestellt – die ab 01.01.1995 angepasste Erhöhung um 294,78 DM vollzogen.
Die klägerseits genannten späteren Notarverträge sind daher für eine über den Wortlaut hinausgehende und diesen auch inhaltlich abändernde Auslegung der Regelung der Anspruchsvoraussetzungen vom 05.03.1970 nicht geeignet.
Das Erfordernis einer über den eindeutigen Wortlaut der notariellen Vereinbarung vom 05.03.1970 hinausgehenden Auslegung kann auch nicht auf weiteres Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss gestützt werden. Hier ist zum einen die Tatsache zu berücksichtigen, dass der Kläger in der Vergangenheit bis zur gegenständlichen Geltendmachung im Herbst 2014 keine Erbbauzinserhöhung unter Berufung auf die nunmehr von ihm in Anspruch genommenen Auslegung verlangt hat, obwohl deren Voraussetzungen, wenn man seiner Ansicht folgte, bereits zu den grundsätzlich möglichen Erhöhungszeitpunkten zum 01.01.2005 sowie zum 01.01.2010 gegeben waren. Zum anderen hat der Kläger selbst im Herbst 2014 den Beklagten eine Vereinbarung angetragen, wonach unter Ziffer III. die bisherigen notariellen Vereinbarungen aufgehoben und inhaltlich neu vereinbart werden sollten, was jedoch von den Beklagten abgelehnt wurde.
Soweit der Kläger meint, dass eine wortlautgetreue „Auslegung“ darauf hinauslaufen würde, dass ihm in keinem der vergangenen fünf Jahreszeiträume ein Erhöhungsverlangen möglich gewesen und ihm auch nach 20 Jahren keine Erhöhung möglich sei und dies nicht dem Grundgedanken der Erhöhungsklausel entspreche, kann dies hier einen Erhöhungsanspruch gleichfalls nicht begründen. Denn Grundgedanke dieser Erhöhungsklausel vom 05.03.1970 ist lediglich, den Erbbauzins an die Entwicklung der Kaufkraft des Geldes bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen nach oben oder nach unten anzupassen. Dass nach dem eindeutigen Wortlaut der Erklärung diese Voraussetzungen zugunsten des Klägers derzeit seit 15 Jahren (seit 2000) nicht gegeben sind und sich damit eine mögliche Erwartung des Klägers (oder die seines Rechtsvorgängers) bei Vertragsschluss, der Lebenshaltungskostenindex werde sich regelmäßig innerhalb von fünf Jahren stets um mindestens 10 Prozent erhöhen, nicht erfüllt hat, vermag allein eine Auslegungsbedürftkeit dieser eindeutigen Vereinbarung nicht zu begründen.
Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher vorliegend kein Raum, sodass der klägerische Einwand, die Rechtsansicht des Berufungsführers entspreche nicht dem Grundgedanken der Erhöhungsklausel, weil deren Zweck nicht mehr erfüllt werde, nur nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu einer entsprechenden Anpassung führen könnte, deren Voraussetzungen hier aber gleichfalls nicht gegeben sind (vgl. BGH Urteil v. 18.11.2011, V ZR 31/11 und Urteil v. 03.02.2012, V ZR 23/11 m.w.N.) Denn nach dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung liegt eine insoweit zu beachtende Äquivalenzstörung, mit der die Grenze des für den Kläger Tragbaren überschritten worden wäre, erst dann vor, wenn die Lebenshaltungskosten seit dem maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt (hier 1995) um mehr als 150 % gestiegen wären, was hier unstreitig nicht der Fall ist.
Eine Anpassung des Erbbauzinses kann daher weder im Wege einer ergänzenden Vertragauslegung noch nach den Regeln des Wegfallls der Geschäftsgrundlage erfolgen, sodass dem Kläger derzeit kein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses zusteht.
Entsprechend war auf die Berufung der Beklagten das angefochtene Endurteil des Amtsgerichts Hof vom 18.05.2015 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
II.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
III.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
IV.
Die Revision war zuzulassen, da die Voraussetzungen nach § 543 ZPO hier gegeben sind. Die Berufungskammer geht im Gegensatz zum Erstgericht davon aus, dass die gegenständliche Anpassungsklausel nach Wortlaut und Zweck einen eindeutigen Inhalt hat und deshalb nicht auslegungsbedürftig ist. Ob Eindeutigkeit vorliegt, ist jedoch eine revisible Frage (vgl. BGHZ 32, 63).
