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Ersetzung der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Zwangsversteigerung des Erbbaurechts

Der Fall dreht sich um die Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts und die Frage, ob diese auch ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen kann. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass der Grundstückseigentümer seine Zustimmung verweigern darf, wenn der Ersteigerer nicht in alle Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrags eintritt. Dies ist relevant für alle, die mit Erbbaurechten zu tun haben, sei es als Grundstückseigentümer oder als Erbbauberechtigter.

Das Wichtigste: Kurz & knapp

  • Ein Erbbaurecht kann mit einer Grundschuld belastet werden, wenn der Grundstückseigentümer zustimmt.
  • Ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers kann die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts nicht durchgeführt werden.
  • Eine Vereinbarung zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers ersetzen.
  • Die Zustimmung des Grundstückseigentümers kann auch durch eine Vereinbarung gemäß § 52 Abs. 2 ZVG ersetzt werden.
  • Die Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts kann auch dann durchgeführt werden, wenn der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses in Rückstand ist.
  • Der Grundstückseigentümer kann bei der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts nicht auf seine Zustimmung verzichten.
  • Die Zustimmung des Grundstückseigentümers ist notwendig, um die Rechte des Erbbauberechtigten zu schützen.
  • Die Entscheidung des Gerichts zur Zwangsversteigerung des Erbbaurechts hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
  • Die Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts kann Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten des Erbbauberechtigten und des Grundstückseigentümers haben.
  • Die Entscheidung des Gerichts zur Zwangsversteigerung des Erbbaurechts kann von den Interessen der beteiligten Parteien abhängen.

Zwangsversteigerung des Erbbaurechts: Urteil klärt Zustimmungspflichten

Das Erbbaurecht ist ein komplexes Rechtsinstitut. Es ermöglicht einem Erbbauberechtigten, ein Grundstück für einen bestimmten Zeitraum zu bebauen und zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Der Eigentümer des Grundstücks ist der Grundstückseigentümer, der dem Erbbauberechtigten das Recht zur Nutzung seines Grundstücks eingeräumt hat. Doch was passiert, wenn der Erbbauberechtigte seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommt? In solchen Fällen kann der Grundstückseigentümer die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts beantragen. Für die Durchführung der Zwangsversteigerung ist jedoch die Zustimmung des Grundstückseigentümers notwendig.

Diese Zustimmung kann jedoch unter bestimmten Umständen ersetzt werden, zum Beispiel wenn der Grundstückseigentümer nicht erreichbar ist oder seine Zustimmung verweigert, obwohl die Versteigerung im Interesse des Grundstückseigentümers ist. Die Rechtsprechung beschäftigt sich seit Jahren mit der Frage, unter welchen Umständen die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Zwangsversteigerung ersetzt werden kann. Diesbezüglich wurden zahlreiche Gerichtsentscheidungen gefällt, die im Detail die Bedingungen für eine solche Ersetzung der Zustimmung regeln. Im Folgenden soll ein konkretes Urteil beleuchtet werden, das die Voraussetzungen für die Ersetzung der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Zwangsversteigerung des Erbbaurechts im Detail aufzeigt.

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Der Fall vor Gericht


Streit um Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in einem Beschluss vom 14. Oktober 2015 (Az. I-3 Wx 151/14) über die Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts entschieden. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Versteigerung durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden kann.

Die Eigentümerin eines Grundstücks in Dinslaken hatte darauf ein Erbbaurecht bestellt und im Erbbaugrundbuch eintragen lassen. Als Inhalt des Erbbaurechts war unter anderem vorgesehen, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Zudem wurde ein jährlicher Erbbauzins vereinbart und durch eine Reallast im Grundbuch gesichert.

Die Erbbauberechtigten gerieten mit der Zahlung des Erbbauzinses in Rückstand. Daraufhin betrieb eine Gläubigerin, der das Erbbaurecht als Sicherheit für ein Darlehen diente, die Zwangsversteigerung. In der Versteigerung gab es einen Meistbietenden, doch der Grundstückseigentümer verweigerte seine Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags.

Voraussetzungen für die Ersetzung der Zustimmung des Grundstückseigentümers

Die Gläubigerin beantragte daraufhin beim Amtsgericht, die Zustimmung des Grundstückseigentümers durch eine gerichtliche Entscheidung zu ersetzen. Dies ist nach § 7 Abs. 3 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) grundsätzlich möglich, wenn der Grundstückseigentümer die Zustimmung ohne ausreichenden Grund verweigert.

Das Amtsgericht wies den Antrag jedoch zurück. Das Oberlandesgericht bestätigte diese Entscheidung in der Beschwerdeinstanz. Es sah einen ausreichenden Grund für die Verweigerung der Zustimmung darin, dass der Ersteigerer sich weigerte, in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des bisherigen Erbbauberechtigten einzutreten.

Schutz der Rechte des Grundstückseigentümers bei der Zwangsversteigerung

Das Gericht betonte, dass die Erzielung des Erbbauzinses in der Regel ein wesentlicher Zweck ist, den der Grundstückseigentümer mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgt. Daher ist der Grundstückseigentümer berechtigt, seine Zustimmung zu verweigern, solange nicht sichergestellt ist, dass der Erwerber alle schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag übernimmt.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Erbbauzinsreallast in der Zwangsversteigerung erlischt, weil der Grundstückseigentümer zuvor der Belastung des Erbbaurechts mit einem vorrangigen Grundpfandrecht zugestimmt hat. Dies war hier aber nicht der Fall, da die Erbbauzinsreallast Vorrang vor den Grundpfandrechten der Gläubigerin hatte.

Konsequenzen für Erbbauberechtigte und Grundstückseigentümer

Die Entscheidung verdeutlicht, dass der Schutz der Rechte des Grundstückseigentümers bei der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts sehr weitreichend ist. Solange die Erbbauzinsreallast nicht aufgrund eines Rangrücktritts erlischt, kann der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zum Zuschlag davon abhängig machen, dass der Ersteigerer in alle schuldrechtlichen Verpflichtungen des bisherigen Erbbauberechtigten eintritt.

Für Erbbauberechtigte in finanzieller Notlage bedeutet dies, dass eine Zwangsversteigerung des Erbbaurechts ohne Mitwirkung des Grundstückseigentümers kaum möglich ist. Gleichzeitig gibt die Entscheidung Grundstückseigentümern ein starkes Instrument an die Hand, um ihre Rechte auch im Falle der Zwangsvollstreckung zu wahren.

Die Schlüsselerkenntnisse


Die Entscheidung stärkt die Position des Grundstückseigentümers bei der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts erheblich. Solange die Erbbauzinsreallast Vorrang hat, kann der Eigentümer seine Zustimmung zum Zuschlag davon abhängig machen, dass der Ersteigerer alle schuldrechtlichen Verpflichtungen des bisherigen Erbbauberechtigten übernimmt. Dies schützt die Rechte des Eigentümers umfassend, erschwert aber zugleich die Zwangsvollstreckung in Erbbaurechte ohne seine Mitwirkung deutlich.


Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie als Erbbauberechtigter in finanzielle Schwierigkeiten geraten und eine Zwangsversteigerung Ihres Erbbaurechts droht, ist Ihre Position durch dieses Urteil deutlich geschwächt. Der Grundstückseigentümer kann seine Zustimmung zur Versteigerung verweigern, solange der potenzielle Käufer nicht alle Ihre vertraglichen Verpflichtungen übernimmt – einschließlich rückständiger Zahlungen. Dies macht es schwieriger, einen Käufer zu finden und die Versteigerung durchzuführen. Um Ihr Erbbaurecht zu schützen, sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit dem Grundstückseigentümer suchen und nach einvernehmlichen Lösungen wie Stundungen oder Ratenzahlungen streben. Lassen Sie sich unbedingt rechtlich beraten, um Ihre Handlungsoptionen auszuloten und finanzielle Verluste zu minimieren.


FAQ – Häufige Fragen

Sie stehen vor einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts und wissen nicht, was zu tun ist? Unsere FAQ-Rubrik bietet Ihnen umfassende Informationen und Antworten auf Ihre wichtigsten Fragen.


Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Zwangsversteigerung des Erbbaurechts ersetzt werden kann?

Die Ersetzung der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts ist ein komplexes rechtliches Thema, das verschiedene Aspekte berücksichtigt. Grundsätzlich kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich ersetzt werden.

Ein wesentlicher Faktor ist die Beeinträchtigung des mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zwecks. Die Rechtsprechung hat anerkannt, dass die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses ein legitimer Zweck sein kann, den der Grundstückseigentümer mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgt. Wird dieser Zweck durch die Zwangsversteigerung wesentlich beeinträchtigt, kann dies ein Grund für die Verweigerung der Zustimmung sein.

Eine zentrale Voraussetzung für die Ersetzung der Zustimmung ist, dass der Meistbietende in der Zwangsversteigerung bereit ist, die im Erbbaurechtsvertrag enthaltenen schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten zu übernehmen. Dies betrifft insbesondere die Verpflichtung zur Anpassung des Erbbauzinses. Ohne diese Bereitschaft kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers in der Regel nicht ersetzt werden.

Es ist wichtig zu verstehen, dass die Rechte und Pflichten aus einer schuldrechtlichen Erbbauzinsanpassungsklausel bei einer Einzelrechtsnachfolge oder in der Zwangsversteigerung nicht automatisch auf den Erwerber des Erbbaurechts übergehen. Der Anspruch auf Erhöhung oder Reduzierung des Erbbauzinses richtet sich weiterhin gegen den ursprünglichen Erbbauberechtigten, es sei denn, der Erwerber tritt in den schuldrechtlichen Bestellungsvertrag ein.

Der Zustimmungsvorbehalt gemäß § 5 Abs. 1 ErbbauRG gibt dem Grundstückseigentümer ein Instrument, um den Eintritt des Erwerbers in die schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung und Anpassung des Erbbauzinses zu erzwingen. Allerdings darf der Grundstückseigentümer seine Zustimmung nicht von der Übernahme zusätzlicher Verpflichtungen abhängig machen, die über den ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag hinausgehen.

In Bezug auf die Zwangsversteigerung ist zu beachten, dass Heimfallklauseln, die an die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts anknüpfen, grundsätzlich einschränkend ausgelegt werden müssen. Dies gilt insbesondere für Zwangsmaßnahmen, die ausschließlich vom Grundstückseigentümer wegen rückständiger Erbbauzinsen betrieben werden. In solchen Fällen setzt der Heimfallanspruch in der Regel einen Erbbauzinsrückstand in Höhe zweier Jahresbeträge voraus.

Die gerichtliche Ersetzung der Zustimmung des Grundstückseigentümers kann erfolgen, wenn die Verweigerung der Zustimmung unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Grundstückseigentümers unbillig erscheint. Dies ist eine Einzelfallentscheidung, bei der alle relevanten Umstände berücksichtigt werden müssen, einschließlich der finanziellen Interessen des Grundstückseigentümers und der Auswirkungen der Zwangsversteigerung auf die Werthaltigkeit des Erbbaurechts.

Es ist zu betonen, dass die Ersetzung der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Zwangsversteigerung des Erbbaurechts eine Ausnahme darstellt und nur unter sorgfältiger Abwägung aller beteiligten Interessen erfolgen kann. Die Gerichte prüfen jeden Fall individuell und berücksichtigen dabei die spezifischen Umstände und vertraglichen Vereinbarungen.

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Was passiert, wenn der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Zwangsversteigerung des Erbbaurechts verweigert?

Bei einer Verweigerung der Zustimmung zur Zwangsversteigerung des Erbbaurechts durch den Grundstückseigentümer ergeben sich komplexe rechtliche Konsequenzen. Der Grundstückseigentümer hat grundsätzlich das Recht, seine Zustimmung zu verweigern, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Ein wesentlicher Aspekt ist die Frage, ob der Meistbietende in der Zwangsversteigerung bereit ist, die im Erbbaurechtsvertrag enthaltenen schuldrechtlichen Verpflichtungen zu übernehmen. Verweigert der Meistbietende die Übernahme dieser Verpflichtungen, insbesondere die Anpassung des Erbbauzinses, kann der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags verweigern. Dies gilt vor allem dann, wenn die Zwangsversteigerung nicht zum Erlöschen einer Erbbauzinsreallast geführt hat.

Die Rechtsprechung erkennt an, dass die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses ein legitimer Zweck bei der Bestellung eines Erbbaurechts sein kann. Wird dieser Zweck durch die Zwangsversteigerung wesentlich beeinträchtigt, kann dies ein triftiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung sein.

Allerdings gibt es Einschränkungen dieses Verweigerungsrechts. Hat der Grundstückseigentümer der Belastung des Erbbaurechts mit einem gegenüber der Erbbauzinsreallast vorrangigen Grundpfandrecht zugestimmt, kann er in einer von dem Grundpfandgläubiger betriebenen Zwangsversteigerung seine Zustimmung nicht allein mit der Begründung verweigern, dass der Meistbietende nicht in die schuldrechtlichen Verpflichtungen eintritt.

Bei einer Verweigerung der Zustimmung kann der Ersteher oder der betreibende Gläubiger beim zuständigen Gericht einen Antrag auf Ersetzung der Zustimmung stellen. Das Gericht prüft dann, ob die Verweigerung berechtigt ist oder ob die Zustimmung ersetzt werden kann. Hierbei wird insbesondere berücksichtigt, ob der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und ob die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet.

Es ist wichtig zu beachten, dass die rechtliche Beurteilung stark vom Einzelfall abhängt. Faktoren wie der Inhalt des Erbbaurechtsvertrags, die Umstände seines Zustandekommens und die bisherige Handhabung durch die Beteiligten spielen eine entscheidende Rolle. Auch die Rangfolge der Belastungen im Grundbuch kann von Bedeutung sein.

In der Praxis führt die Verweigerung der Zustimmung oft zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Das Gericht muss dann eine Abwägung zwischen den Interessen des Grundstückseigentümers und denen des Erstehers bzw. des betreibenden Gläubigers vornehmen. Dabei wird auch geprüft, ob die Verweigerung der Zustimmung möglicherweise rechtsmissbräuchlich ist.

Für den Fall, dass die Zustimmung verweigert wird und das Gericht diese nicht ersetzt, kann die Zwangsversteigerung nicht durchgeführt werden. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf den Verlauf des Zwangsvollstreckungsverfahrens haben und zu Verzögerungen oder sogar zur Einstellung des Verfahrens führen.

Die Thematik verdeutlicht die Komplexität des Erbbaurechts in Zwangsversteigerungsverfahren. Sie zeigt, wie wichtig es ist, die Interessen aller Beteiligten sorgfältig gegeneinander abzuwägen und dabei sowohl die vertraglichen Vereinbarungen als auch die gesetzlichen Bestimmungen zu berücksichtigen.

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Kann der Ersteigerer des Erbbaurechts zur Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtungen des bisherigen Erbbauberechtigten gezwungen werden?

Bei der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts stellt sich die Frage, ob der Ersteigerer zur Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtungen des bisherigen Erbbauberechtigten gezwungen werden kann. Die Antwort darauf ist differenziert zu betrachten.

Grundsätzlich geht das Erbbaurecht bei einer Zwangsversteigerung frei von schuldrechtlichen Verpflichtungen auf den Ersteher über. Dies bedeutet, dass der Ersteigerer nicht automatisch in alle vertraglichen Pflichten des vorherigen Erbbauberechtigten eintritt. Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen und Einschränkungen zu beachten.

Eine zentrale Rolle spielt hierbei der Erbbauzins. Ist dieser als Reallast im Grundbuch eingetragen, bleibt er auch nach der Versteigerung bestehen und muss vom Ersteher übernommen werden. Dies gilt unabhängig davon, ob der Erbbauzins im Rang vor oder nach dem Recht steht, aus dem die Zwangsversteigerung betrieben wird.

Komplexer wird die Situation bei schuldrechtlichen Verpflichtungen, die nicht dinglich gesichert sind. Hierzu gehören beispielsweise Vereinbarungen zur Anpassung des Erbbauzinses oder andere vertragliche Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag. Der Bundesgerichtshof hat in einer wegweisenden Entscheidung klargestellt, dass der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts nicht allein deshalb verweigern kann, weil der Ersteher diese schuldrechtlichen Verpflichtungen nicht übernehmen möchte.

Allerdings kann der Grundstückseigentümer unter bestimmten Umständen seine Zustimmung zur Veräußerung von der Übernahme solcher Verpflichtungen abhängig machen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn aus dem Erbbaurechtsvertrag erkennbar ist, dass die Weitergabe dieser Verpflichtungen an einen Rechtsnachfolger erwartet wurde.

Ein wichtiger Aspekt ist die Rangfolge der Rechte im Grundbuch. Hat der Grundstückseigentümer der Belastung des Erbbaurechts mit vorrangigen Grundpfandrechten zugestimmt, hat er damit selbst die Verfolgung seines Vertragszwecks der Erzielung von Erbbauzinsen eingeschränkt. In solchen Fällen kann er die Zustimmung zur Veräußerung nicht allein deshalb verweigern, weil der Ersteher die schuldrechtlichen Verpflichtungen nicht übernehmen möchte.

Die Ersetzung der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts ist möglich, wenn die Verweigerung ohne ausreichenden Grund erfolgt. Ein Gericht kann in solchen Fällen die Zustimmung ersetzen, wenn der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet.

Es ist zu beachten, dass die konkrete Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrags und die spezifischen Umstände des Einzelfalls eine entscheidende Rolle spielen. Die Gerichte prüfen dabei sorgfältig, ob die Verweigerung der Zustimmung durch den Grundstückseigentümer gerechtfertigt ist oder ob eine Ersetzung der Zustimmung in Betracht kommt.

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Welche Möglichkeiten bestehen für den Erbbauberechtigten, den Verlust des Eigentums im Falle einer Zwangsversteigerung zu verhindern?

Der Erbbauberechtigte hat verschiedene Möglichkeiten, um den Verlust des Eigentums bei einer Zwangsversteigerung zu verhindern oder zumindest hinauszuzögern.

Eine zentrale Option besteht darin, die finanziellen Verpflichtungen rechtzeitig zu erfüllen. Durch pünktliche Zahlung des Erbbauzinses und etwaiger Grundpfandrechte kann der Erbbauberechtigte den Anlass für eine Zwangsversteigerung von vornherein vermeiden. Regelmäßige Zahlungen sind der sicherste Weg, um das Erbbaurecht zu schützen.

Sollte es dennoch zu einem Zwangsversteigerungsverfahren kommen, kann der Erbbauberechtigte versuchen, eine Einstellung des Verfahrens zu erwirken. Dies ist möglich, wenn er nachweisen kann, dass die Voraussetzungen für die Zwangsversteigerung nicht oder nicht mehr vorliegen. Beispielsweise könnte er belegen, dass zwischenzeitlich alle ausstehenden Zahlungen geleistet wurden.

Eine weitere Option ist die Vereinbarung einer Ratenzahlung oder eines Zahlungsaufschubs mit dem Gläubiger. Durch Verhandlungen und die Vorlage eines realistischen Tilgungsplans kann möglicherweise eine Aussetzung des Verfahrens erreicht werden. Offene Kommunikation und Kooperationsbereitschaft können hier entscheidend sein.

Der Erbbauberechtigte hat zudem das Recht, selbst als Bieter in der Zwangsversteigerung aufzutreten. Dadurch könnte er sein Erbbaurecht zurückerwerben, sofern er den erforderlichen Betrag aufbringen kann. Diese Strategie erfordert jedoch erhebliche finanzielle Mittel und sollte gut durchdacht sein.

In bestimmten Fällen kann der Erbbauberechtigte auch rechtliche Einwände gegen das Verfahren erheben. Formfehler oder Verfahrensmängel könnten Gründe sein, um die Zwangsversteigerung anzufechten oder zumindest zu verzögern. Eine genaue Prüfung der Verfahrensunterlagen ist daher ratsam.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Grundstückseigentümer in der Regel einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts zustimmen muss. In Ausnahmefällen kann diese Zustimmung gerichtlich ersetzt werden, wenn die Verweigerung unbegründet ist. Dies bietet dem Erbbauberechtigten einen gewissen Schutz vor willkürlichen Versteigerungen.

Der Erbbauberechtigte sollte auch die Möglichkeit einer freihändigen Veräußerung des Erbbaurechts in Betracht ziehen. Durch einen selbst initiierten Verkauf könnte er möglicherweise bessere Konditionen erzielen als bei einer Zwangsversteigerung. Diese Option ermöglicht es, aktiv Einfluss auf den Prozess zu nehmen.

In jedem Fall ist schnelles Handeln geboten, sobald finanzielle Schwierigkeiten absehbar sind. Je früher der Erbbauberechtigte aktiv wird, desto größer sind seine Chancen, eine für ihn günstige Lösung zu finden und den Verlust des Eigentums abzuwenden.

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Welche rechtlichen Konsequenzen hat die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf für die Rechte von Grundstückseigentümern und Erbbauberechtigten?

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf hat weitreichende Auswirkungen auf die Rechtsbeziehungen zwischen Grundstückseigentümern und Erbbauberechtigten. Im Kern geht es um die Frage, unter welchen Umständen die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts ersetzt werden kann.

Ein zentraler Aspekt des Urteils betrifft die Verweigerung der Zustimmung durch den Grundstückseigentümer. Das Gericht hat klargestellt, dass eine solche Verweigerung als ohne ausreichenden Grund angesehen werden kann, wenn dem Erbbauberechtigten ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zusteht. Dies stärkt die Position des Erbbauberechtigten erheblich.

Für Grundstückseigentümer bedeutet dies eine Einschränkung ihrer Verfügungsgewalt. Sie können nicht mehr willkürlich ihre Zustimmung zur Zwangsversteigerung verweigern, sondern müssen stichhaltige Gründe dafür vorweisen. Dies schützt die Interessen der Erbbauberechtigten und fördert die Verkehrsfähigkeit von Erbbaurechten.

Erbbauberechtigte profitieren von dieser Entscheidung durch eine verbesserte Rechtssicherheit. Sie können nun mit größerer Gewissheit davon ausgehen, dass im Falle einer Zwangsversteigerung die erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers notfalls gerichtlich ersetzt werden kann. Dies erleichtert potenziell die Finanzierung von Bauvorhaben auf Erbbaurechtsgrundstücken, da Kreditgeber eine höhere Sicherheit bezüglich der Verwertbarkeit ihrer Sicherheiten erhalten.

Ein weiterer wichtiger Aspekt betrifft die Werterhaltung des Erbbauzinses. Das Gericht hat die Bedeutung eines wertgesicherten Erbbauzinses als legitimes Interesse des Grundstückseigentümers anerkannt. Dies bedeutet, dass Grundstückseigentümer weiterhin Anspruch auf eine angemessene Vergütung für die Nutzung ihres Grundstücks haben, auch im Falle einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts.

Die Entscheidung beeinflusst auch die Vertragsgestaltung bei Erbbaurechtsvereinbarungen. Grundstückseigentümer werden möglicherweise verstärkt darauf achten, klare Bedingungen für ihre Zustimmung zur Zwangsversteigerung zu formulieren. Gleichzeitig könnten Erbbauberechtigte auf eine ausgewogenere Gestaltung der Zustimmungsklauseln drängen.

Für die Praxis der Zwangsversteigerung von Erbbaurechten ergeben sich ebenfalls Konsequenzen. Vollstreckungsgerichte haben nun klarere Richtlinien, wann sie die Zustimmung des Grundstückseigentümers ersetzen können. Dies könnte zu einer Beschleunigung von Zwangsversteigerungsverfahren führen, da langwierige Auseinandersetzungen über die Zustimmung vermieden werden können.

Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung des Erbbaurechts als Instrument der Stadtentwicklung und des bezahlbaren Wohnens. Durch die Stärkung der Rechte der Erbbauberechtigten wird das Erbbaurecht als Alternative zum Grundstückskauf attraktiver. Dies könnte langfristig zu einer verstärkten Nutzung dieses Rechtsinstituts führen.

Insgesamt führt das Urteil zu einer ausgewogeneren Verteilung der Rechte und Pflichten zwischen Grundstückseigentümern und Erbbauberechtigten. Es fördert die Stabilität und Funktionsfähigkeit des Erbbaurechts als wichtiges Instrument der Immobilienwirtschaft und des Städtebaus.

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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

  • Erbbaurecht: Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Es ist zeitlich begrenzt und wird im Grundbuch eingetragen. Stellen Sie sich vor, Sie pachten ein Stück Land für 99 Jahre, um darauf Ihr Traumhaus zu bauen. Das Haus gehört Ihnen, aber das Grundstück bleibt im Besitz des Eigentümers.
  • Erbbauberechtigter: Der Erbbauberechtigter ist die Person, die das Erbbaurecht besitzt und somit das Grundstück nutzen darf. Im Beispiel wäre das die Person, die das Traumhaus auf dem gepachteten Grundstück baut.
  • Grundstückseigentümer: Der Grundstückseigentümer ist der Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Erbbaurecht lastet. Er hat das Grundstück an den Erbbauberechtigten verpachtet und erhält dafür in der Regel einen Erbbauzins. Im Beispiel wäre das der Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Traumhaus steht.
  • Zwangsversteigerung: Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem eine Immobilie öffentlich versteigert wird, um aus dem Erlös Schulden zu begleichen. Im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht bedeutet dies, dass das Nutzungsrecht an dem Grundstück versteigert wird.
  • Zuschlag: Der Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung ist der Moment, in dem das Gericht den Meistbietenden als neuen Eigentümer bestimmt. Im Falle des Erbbaurechts erhält der Meistbietende das Recht, das Grundstück zu nutzen.
  • Erbbauzins: Der Erbbauzins ist die regelmäßige Zahlung, die der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grundstücks leistet. Im Beispiel wäre das die Pacht, die der Bewohner des Traumhauses an den Grundstückseigentümer zahlt.

Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 7 Abs. 3 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG): Das Erbbaurechtsgesetz regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem. § 7 Abs. 3 ErbbauRG erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen die gerichtliche Ersetzung der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts, insbesondere bei Zwangsversteigerungen. Im vorliegenden Fall wurde diese Möglichkeit geprüft, da der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Versteigerung verweigerte.
  • § 12 des Erbbaurechtsbestellungsvertrages: Individuelle Vereinbarungen im Erbbaurechtsbestellungsvertrag können die Rechte und Pflichten der Parteien detailliert regeln. Im vorliegenden Fall enthielt § 12 eine Klausel zur Anpassung des Erbbauzinses an die Lebenshaltungskosten. Diese Vertragsbestimmung spielte eine entscheidende Rolle, da der Grundstückseigentümer seine Zustimmung von der Übernahme dieser Verpflichtung durch den Ersteigerer abhängig machte.
  • § 52 Abs. 2 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG): Das Zwangsversteigerungsgesetz regelt das Verfahren zur Zwangsvollstreckung in Immobilien, einschließlich Erbbaurechten. § 52 Abs. 2 ZVG sieht vor, dass die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts im Rahmen der Zwangsversteigerung erforderlich ist. Im vorliegenden Fall war diese Zustimmung nicht gegeben, was zur gerichtlichen Auseinandersetzung führte.
  • § 874 ZPO i.V.m. § 7 Abs. 3 ErbbauRG: Die Zivilprozessordnung (ZPO) enthält allgemeine Verfahrensvorschriften für Zivilprozesse. In Verbindung mit § 7 Abs. 3 ErbbauRG ermöglicht § 874 ZPO die gerichtliche Entscheidung über die Ersetzung der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts. Im vorliegenden Fall wurde dieser Antrag gestellt, aber vom Gericht abgelehnt.
  • Grundsatz der Vertragsfreiheit: Der Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaubt es den Parteien, ihre rechtlichen Beziehungen grundsätzlich frei zu gestalten. Im Erbbaurecht äußert sich dies in der Möglichkeit, individuelle Vereinbarungen im Erbbaurechtsbestellungsvertrag zu treffen. Im vorliegenden Fall spielte die Vertragsfreiheit eine Rolle, da der Grundstückseigentümer seine Zustimmung von der Übernahme der vertraglichen Verpflichtungen durch den Ersteigerer abhängig machte.

Das vorliegende Urteil

OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 151/14 – Beschluss vom 14.10.2015


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→ Lesen Sie hier den vollständigen Urteilstext…

 

Die Beschwerden werden kostenpflichtig zurückgewiesen.

Geschäftswert:

12.810,– € (Beschwerde der Beteiligten zu 1.)

bis zu 2.500,– € (Beschwerde des Beteiligten zu 3.)

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 2. ist Eigentümerin des Grundstücks in Dinslaken. An dem Grundstück räumte die Beteiligte zu 2. der T. W. mbH in Essen ein Erbbaurecht ein, das am 21. November 2000 im Erbbaugrundbuch eingetragen wurde. Als Inhalt des Erbbaurechts war unter anderem vorgesehen und im Erbbaugrundbuch eingetragen, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Darüber hinaus wurde bei der Erbbaurechtsbestellung ein jährlicher Erbbauzins in Höhe von 4.531,09 DM entsprechend 2.316,71 € festgelegt, der durch Eintragung einer Erbbauzinsreallast in gleicher Höhe dinglich gesichert wurde. Weiter war im Erbbaugrundbuch eingetragen, dass eine Vereinbarung gemäß § 52 Abs. 2 ZVG getroffen war.

Mit notariellem Vertrag vom 18. Dezember 2000 belastete die T. W. mbH das Erbbaurecht zugunsten der Beteiligten zu 1. mit einer Buchgrundschuld in Höhe von 357.750,– DM entsprechend 182.914,97 €, die später in ein erstrangiges Grundpfandrecht in Höhe von 49.543,84 € und ein weiteres in Höhe von 114.714,67 € aufgeteilt wurde, das nunmehr an dritter Stelle in Abteilung III des Erbbaugrundbuches eingetragen ist. Den verbleibenden Grundschuldbetrag in Höhe von 18.656,16 € trat die Beteiligte zu 1. an die Westdeutsche Landesbausparkasse in Münster ab, die insoweit an zweiter Rangstelle der Abteilung III des Erbbaugrundbuches gesichert wurde. Schon die ursprüngliche Grundschuld hatte der dinglichen Sicherung eines Darlehens in gleicher Höhe gedient, das die Beteiligte zu 1. den Eheleuten A. und N. T. als Gesamtschuldnern gewährt hatte. Sie ist am 27. Februar 2001 in das Erbbaugrundbuch eingetragen worden, ohne dass die Beteiligte zu 2. einem Vorrang des Grundpfandrechts vor ihrer Erbbauzinsreallast zustimmte.

Mit notarieller Urkunde vom 12. April 2000 erwarben die Eheleute T. das mit der Grundschuld belastete Erbbaurecht der T. W. mbH und traten zugleich in deren vertragliche Verpflichtungen ein, die aufgrund des Erbbaurechtsbestellungsvertrages gegenüber der Beteiligten zu 2. bestanden. In diesem Vertrag war unter anderem in § 12 geregelt, dass sich der ursprünglich vereinbarte Erbbauzins in Höhe von jährlich 2.316,71 € erhöhte oder verminderte, wenn sich die Lebenshaltungskosten nach den einschlägigen Indices vom Zeitpunkt der letzten Festsetzung des Erbbauzinses bis zum erneuten Änderungsverlangen um mehr als zehn Punkte änderten und seit der letzten Erbbauzinsanpassung mehr als drei Jahre vergangen waren. Eine dingliche Absicherung dieses Anspruchs auf Änderung des Erbbauzinses etwa durch eine entsprechende Vormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2. ist im Erbbaugrundbuch nicht vorgesehen. Die Eheleute T. sind seit dem 5. Juli 2002 als Erbbauberechtigte im Erbbaugrundbuch eingetragen. Aufgrund der Regelung in § 12 des Erbbaurechtsbestellungsvertrages schulden sie seit dem 1. Juli 2007 einen jährlichen Erbbauzins in Höhe von 2.595,88 €, ohne dass es seither zu einer entsprechenden Anpassung der im Erbbaugrundbuch eingetragenen Reallast gekommen ist. Die Eheleute T. sind mit der Zahlung des Erbbauzinses mit einem Betrag in Höhe von insgesamt 8.320,– € in Rückstand.

Nachdem die Eheleute T. auch mit der Darlehensrückzahlung in Verzug geraten waren, betrieb die Beteiligte zu 1. die Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht, dessen Zwangsversteigerung daher vom Amtsgericht in Dinslaken mit Beschluss vom 6. April 2011 (Az. 010 K 025/11) angeordnet wurde. Im Versteigerungstermin vom 20. Juni 2012 blieb der Beteiligte zu 3. mit einem Bargebot in Höhe von 128.100,– € Meistbietender. Daraufhin wurde die Beteiligte zu 2. aufgefordert, der Erteilung des Zuschlags zuzustimmen. Dieser Aufforderung kam die Beteiligte zu 2. indessen nicht nach, sondern machte die Zustimmung davon abhängig, dass der Beteiligte zu 3. zuvor seine wirtschaftliche Bonität nachwies, sämtliche schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag übernahm und sich überdies mit der nach der Erhöhung des Erbbauzinses am 1. Juli 2007 unterbliebenen Anpassung der im Erbbaugrundbuch eingetragenen Reallast einverstanden erklärte. Während der Beteiligte zu 3. zum Nachweis seiner Bonität eine entsprechende Bescheinigung seiner Hausbank beibrachte, verweigerte er sowohl die Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag als auch die Anpassung der Reallast. Der Zuschlag konnte daher bis heute nicht erteilt werden.

Aus diesem Grunde hat die Beteiligte zu 1. mit Schriftsatz vom 24. April 2013 der Sache nach beim Amtsgericht in Dinslaken beantragt, die Zustimmung der Beteiligten zu 2. zur Erteilung des Zuschlags an den Beteiligten zu 3. durch gerichtliche Entscheidung zu ersetzen. Diesen Antrag hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 28. Mai 2014 zurückgewiesen. Zugleich hat das Amtsgericht die Verfahrenskosten je zur Hälfte den Beteiligten zu 1. und zu 2. auferlegt und im Übrigen bestimmt, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst zu tragen haben. Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1. und zu 3. mit ihren Beschwerden. Während die Beteiligte zu 1. ihr erstinstanzliches Verfahrensziel unverändert weiterverfolgt, begehrt der Beteiligte zu 3. eine Änderung der Kostenentscheidung dahingehend, dass seine außergerichtlichen Kosten den Beteiligten zu 1. und zu 2. je zur Hälfte, hilfsweise einer von ihnen in voller Höhe auferlegt werden. Beiden Beschwerden ist die Beteiligte zu 2. ohne nähere Begründung lediglich unter Bezugnahme auf die Ausführungen in den Gründen der angefochtenen Entscheidung entgegengetreten.

Mit weiterem Beschluss vom 25. Juni 2014 hat das Amtsgericht Dinslaken entschieden, beiden Beschwerden nicht abzuhelfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf als zuständigem Beschwerdegericht zur Entscheidung vorzulegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akten verwiesen.

II.

1.

Die gemäß § 7 Abs. 3 Satz 2 ErbbauRG, §§ 58 Abs. 1, 59 Abs. 2 FamFG statthafte, am 13. Juni 2014 beim Amtsgericht in Dinslaken eingegangene und formgerecht eingelegte Beschwerde der Beteiligten zu 1. gegen den ihren Verfahrensbevollmächtigten am 2. Juni 2014 zugestellten Beschluss des Amtsgerichts Dinslaken vom 28. Mai 2014 ist nach Maßgabe der §§ 61 Abs. 1, 63 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1, 64 Abs. 1 und 2 FamFG zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den Antrag der Beteiligten zu 1. auf Ersetzung der Zustimmung der Beteiligten zu 2. zur Erteilung des Zuschlags an den Beteiligten zu 3. zu Recht zurückgewiesen.

a.

Allerdings war die Beteiligte zu 1. dazu berechtigt, den in § 7 Abs. 1 ErbbauRG geregelten Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts geltend zu machen und gemäß § 7 Abs. 3 ErbbauRG die Ersetzung der Zustimmung durch das Gericht zu beantragen. Zwar sind gemäß § 7 Abs. 1 und 3 ErbbauRG grundsätzlich nur der Erbbauberechtigte und der für ihn Verfügungsbefugte antragsberechtigt (vgl. Palandt-Bassenge, Bürgerliches Gesetzbuch, 74. Auflage 2015, § 7 ErbbauRG Rn. 8 m.w.N.). Anerkanntermaßen gilt § 7 ErbbauRG indessen in sinngemäßer Auslegung des § 8 ErbbauRG auch für solche Verfügungen, die im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgen (vgl. BGHZ 33, 76, 87). Im Zwangsvollstreckungsverfahren verliert der nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 1 ErbbauRG an sich allein antragsberechtigte Erbbaurechtsinhaber indessen mit der Beschlagnahme seine Befugnis, das Erbbaurecht zu veräußern (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Von diesem Zeitpunkt an hat es stattdessen nur noch der betreibende Gläubiger in der Hand, durch Aufrechterhaltung seines Versteigerungsantrags eine Veräußerung des Grundstücks im Wege des Zuschlags herbeizuführen. Ist es mithin nach der Beschlagnahme allein der betreibende Gläubiger, der darüber entscheidet, ob eine “Verfügung“ durch das Vollstreckungsgericht erfolgt, so erscheint es auch dem Sinn der §§ 8, 7 Abs. 1 und 3 ErbbauRG entsprechend, ihn nicht auf den Weg zu verweisen, den Zustimmungsanspruch des Erbbauberechtigten zu pfänden und sich zur Einziehung überweisen zu lassen (so noch BGHZ 33, 76, 83), sondern ihm vielmehr sowohl die Ausübung des in § 7 Abs. 1 ErbbauRG normierten Zustimmungsanspruchs als auch ein Antragsrecht im Sinne des § 7 Abs. 3 ErbbauRG zuzugestehen (vgl. Palandt-Bassenge, a.a.O., § 8 ErbbauRG Rn. 4; BGH NJW 1987,1942,1943 mit zahlreichen Nachweisen aus Rechtsprechung und Literatur; OLG Hamm, Beschluss vom 23. Mai 2012, I-15 W 409/11, Rn. 14, zitiert nach juris). Danach war die Beteiligte zu 1. vorliegend zur Antragstellung berechtigt, da mit der am 13. April 2011 bewirkten Zustellung des Beschlusses vom 6. April 2011, durch den das Amtsgericht Dinslaken die Zwangsversteigerung angeordnet hat, zu ihren Gunsten als Gläubigerin der Eheleute A. und N. T. die Beschlagnahme des verfahrensgegenständlichen Erbbaurechts erfolgt ist.

b.

Gleichwohl kam eine Zustimmungsersetzung gemäß § 7 Abs. 3 ErbbauRG nicht in Betracht. Denn nach dieser Vorschrift kann das Amtsgericht die erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers nur dann ersetzen, wenn dieser sie ohne ausreichenden Grund verweigert. Das hat das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zu Recht verneint.

Die Zustimmung wird vom Grundstückseigentümer ohne ausreichenden Grund verweigert, wenn dem Erbbauberechtigten ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zusteht. Das wiederum ist gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG nur der Fall, wenn anzunehmen ist, dass durch die Veräußerung der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und dass die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet. Danach hatten die Erbbauberechtigten vorliegend keinen Anspruch auf Zustimmung der Beteiligten zu 2.

aa.

Das Amtsgericht hat den Antrag der Beteiligten zu 1. zu Recht zurückgewiesen, da sich der Beteiligte zu 3. geweigert hat, in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des früheren Erbbaurechtsinhabers insbesondere zur Entrichtung des Erbbauzinses und zur Anpassung des Erbbauzinses an geänderte wirtschaftliche Verhältnisse einzutreten. Denn durch diese Weigerung kann die Rechtsposition des Grundstückseigentümers nachteilig betroffen werden, da in den Fällen, in denen – wie hier – ein Erbbauzins vereinbart, das Erbbaurecht also nicht etwa unentgeltlich bestellt worden ist, die Erzielung dieses Erbbauzinses im allgemeinen ein vom Grundstückseigentümer mit der Bestellung des Erbbaurechts – jedenfalls auch – verfolgter Zweck im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG ist (vgl. BGH NJW 1987, 1942, 1943). Der Grundstückseigentümer ist daher berechtigt, seine Zustimmung zu verweigern, solange nicht sichergestellt ist, dass der Erwerber alle schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag übernimmt (vgl. OLG Hamm FGPrax 2010, 319 ff. sowie DNotZ 1976, 534 ff.; OLG Oldenburg Rpfl 1985, 203; OLG Celle Rpfl 1993, 270; differenzierend Maaß in BeckOK § 7 ErbbauRG, Rn. 7. Vgl. zum Meinungsstand auch Senat FGPrax 2013, 246, Rn. 22).

Zwar ist gleichermaßen anerkannt, dass etwas anderes gilt, wenn eine Erbbauzinsreallast infolge Zuschlags in der Zwangsversteigerung deshalb erlischt, weil der Grundstückseigentümer der Belastung des Erbbaurechts mit einem gegenüber der Erbbauzinsreallast vorrangigen Grundpfandrecht zugestimmt hat (vgl. BGH NJW 1987, 1942, 1944; OLG Frankfurt FGPrax 2012, 89 ff.; OLG Hamm FGPrax 2012, 229 f.). Denn in einem solchen Fall kann der vom Grundstückseigentümer verfolgte Zweck, sich durch die Bestellung des Erbbaurechts laufende Einkünfte aus dem Grundstück in Form des Erbbauzinses zu verschaffen, nicht berücksichtigt werden, weil es der Grundstückseigentümer selbst gewesen ist, der die Verfolgung dieses Zwecks durch seine Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht, das gegenüber der Erbbauzinsreallast vorrangig ist, eingeschränkt hat. In gleicher Weise besteht ein Anspruch auf Zustimmung zudem auch dann, wenn der Erwerber eines Erbbaurechts, das der Veräußerer seinerseits zuvor durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung frei von der gemäß § 52 Abs. 1 ZVG erloschenen Erbbauzinsreallast erworben hatte, sich weigert, die schuldrechtliche Verpflichtung zur Entrichtung des Erbbauzinses zu übernehmen, da der Grundstückseigentümer ansonsten gegenüber dem Erwerber im Nachhinein besser gestellt wäre als er es zuvor im Verhältnis zu dem Ersteher in der Zwangsversteigerung gewesen ist (vgl. Senat, RNotZ 2013, 542, 545).

Indessen liegt hier keine dieser beiden Fallgestaltungen vor, da der Beteiligte zu 3. das verfahrensgegenständliche Erbbaurecht durch die Zwangsversteigerung nicht lastenfrei erwerben kann. Denn die Zwangsversteigerung aus den zugunsten der Beteiligten zu 1. bestellten Grundschulden führt vorliegend nicht zum Erlöschen der Erbbauzinsreallast, da diese zeitlich früher in das Erbbaugrundbuch eingetragen worden ist als die der Zwangsvollstreckung zugrunde liegenden Buchgrundschulden (§ 879 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB) und eine abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses nicht getroffen worden ist (§ 879 Abs. 3 BGB). Dann aber kann das Begehren nach einer Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag auch nicht dazu führen, dass die Beteiligte zu 2. gegenüber dem Beteiligten zu 3. als dem Erwerber des Erbbaurechts in der Zwangsvollstreckung besser gestellt wird, als dies im Verhältnis zu den Eheleuten T. als den vorherigen Erbbaurechtsinhabern der Fall gewesen ist. Vielmehr wird durch das Begehren nach einem Eintritt in die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag lediglich eine Schlechterstellung der Beteiligten zu 2. durch die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts aufgrund eines Grundpfandrechts vermieden, das der zu ihren Gunsten eingetragenen Erbbauzinsreallast im Rang nachgeht. Die Beteiligte zu 2. hat damit dem Zuschlag zugunsten des Beteiligten zu 3. zu Recht die Zustimmung versagt.

bb.

Der Beteiligte zu 3. hat diese Voraussetzung, von der die Beteiligte zu 2. ihre Zustimmung nach all dem berechtigterweise abhängig gemacht hat, bisher auch noch nicht erfüllt. Entgegen der Beschwerdebegründung hat der Beteiligte zu 3. insbesondere auch im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Dinslaken am 28. April 2014 die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag nicht übernommen. Zutreffend hat insoweit schon das Amtsgericht in seinem Nichtabhilfebeschluss vom 25. Juni 2014 darauf hingewiesen, dass zwar in der Sitzung vom 28. April 2014 die Voraussetzungen für einen Eintritt in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbaurechtsbestellungsvertrages erörtert worden sind, der Beteiligte zu 3. eine entsprechende Erklärung jedoch nicht abgegeben hat. Vielmehr hat sich der Beteiligte zu 3. ausweislich des Sitzungsprotokolls lediglich dazu bereit erklärt, mit Wirkung ab Zuschlag nach Zustimmung, also ex nunc in den Erbbaurechtsbestellungsvertrag einzutreten. Mit der rückwirkenden Erhöhung des Erbbauzinses war er hingegen nicht einverstanden. Eine Vereinbarung über den Eintritt des Beteiligten zu 3. in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbaurechtsbestellungsvertrages ist daher entgegen der von der Beteiligten zu 1. in ihrer Beschwerdebegründung vertretenen Auffassung im Termin vom 28. April 2014 tatsächlich nicht zustande gekommen. Die Beteiligte zu 2. ist mithin berechtigt, die von der Beteiligten zu 1. begehrte Zustimmung zu verweigern, bis die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag durch den Beteiligten zu 3. übernommen sind.

2.

Die Beschwerde des Beteiligten zu 3. allein gegen die Kostenentscheidung des amtsgerichtlichen Beschlusses vom 28. Mai 2014 ist zulässig. Sie ist gemäß § 58 Abs. 1 FamFG statthaft. Anders als gemäß § 99 Abs. 1 ZPO ist in den dem FamFG unterliegenden Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit die isolierte Anfechtung der Kostenentscheidung statthaft, da es sich um eine Endentscheidung handelt (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 21. April 2010, II-4 UF 68/10, Rn. 2, zitiert nach juris; Keidel/Meyer-Holz, Kommentar zum Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit, 17. Auflage 2011, § 58 FamFG, Rn. 96). Sie ist vom Beteiligten zu 3. auch form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 63 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1, 64 Abs. 1 und 2 FamFG). Schließlich ist auch der Beschwerdewert des § 61 Abs. 1 FamFG erreicht, da die außergerichtlichen Kosten des Beteiligten zu 3. den Betrag von 600,– € schon angesichts der seinem Rechtsanwalt zustehenden Gebühren aus dem erstinstanzlich festgesetzten Geschäftswert in Höhe von 12.810,– € ersichtlich übersteigen.

Die Beschwerde hat indessen in der Sache keinen Erfolg. Gemäß § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG trifft das Gericht die Kostenentscheidung nach billigem Ermessen. Daher ist das Beschwerdegericht im Rechtsmittelverfahren auf die Prüfung beschränkt, ob dem erstinstanzlichen Gericht bei der Ermessensausübung Fehler unterlaufen sind (vgl. Keidel/Zimmermann, a.a.O., § 81 FamFG Rn. 81). Das ist hier indessen nicht der Fall. Die Erwägungen, aufgrund derer das Amtsgericht entschieden hat, dass der Beteiligte zu 3. seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat, lassen einen Ermessensfehler nicht erkennen. Das Beschwerdevorbringen vermag eine abweichende Beurteilung nicht zu rechtfertigen, da es keine Ermessensfehler aufzeigt, sondern sich vielmehr im Wesentlichen darin erschöpft, eigene Ermessenserwägungen an die Stelle derjenigen des Amtsgerichts zu setzen.

3.

Die Kostenentscheidungen beruhen jeweils auf § 84 FamFG.

Die Wertfestsetzung für die Beschwerde der Beteiligten zu 1. richtet sich gemäß § 136 Abs. 1 Nr. 2 GNotKG nach den Vorschriften des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes, da das Rechtsmittel nach dessen Inkrafttreten am 23. Juli 2013 eingelegt worden ist. Damit bemisst sich der Geschäftswert gemäß § 60 GNotKG zwar grundsätzlich nach dem Wert des zugrunde liegenden Geschäfts, da Gegenstand des Verfahrens die Ersetzung einer Erklärung ist. Gemäß § 61 Abs. 2 Satz 1 GNotKG ist der Geschäftswert des Rechtsmittelverfahrens indessen durch den vom Amtsgericht Dinslaken im ersten Rechtszug noch nach den Vorschriften der Kostenordnung zutreffend festgesetzten Geschäftswert begrenzt. Da eine Erweiterung des Verfahrensgegenstands im Beschwerdeverfahren (§ 61 Abs. 2 Satz 2 GNotKG) nicht erfolgt ist, ist der Senat der Wertfestsetzung des Amtsgerichts daher auch für das Beschwerdeverfahren gefolgt.

Die Wertfestsetzung für die Beschwerde des Beteiligten zu 3. findet ihre Grundlage in § 36 Abs. 1 GNotKG. Insoweit hat der Senat der Wertfestsetzung ausgehend von dem erstinstanzlich angenommenen Geschäftswert die Höhe der dem Beteiligten zu 3. nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes entstandenen Rechtsanwaltskosten zugrundegelegt.


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