AG Bernau, Az.: 26 VI 188/13, Beschluss vom 22.05.2015
In der Nachlasssache wird der Beschwerde des Rechtsanwalt X. vom 28.01.2015 gegen den Beschluss des Amtsgerichts in Bernau bei Berlin – Nachlassgericht – vom 05.01.2015 nicht abgeholfen. Die Verfahrensakte wird dem Oberlandesgericht in Brandenburg/Havel zur Entscheidung vorgelegt. Der Beschwerdewert von 600 € ist nach hiesiger Auffassung erreicht. Unter Beachtung der Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 04.03.2014, 3 Wx 12/14, juris, findet zur Berechnung des Beschwerdewertes § 65 GNotKG analog Anwendung. Da der Nachlasswert zum Zeitpunkt des Erbfalls im Jahr 1934 nur schwer zu ermitteln ist, wird der Verkaufswert der Immobilie in Höhe von 50.000 € zur Berechnung herangezogen, so dass ein Beschwerdewert von 1.250 € vorliegen sollte.
Gründe
I. Durch Beschluss vom 05.01.2015 des Amtsgerichts in Bernau bei Berlin wurde der Nachlasspfleger Rechtsanwalt X. aus dem Amt des Nachlasspflegers entlassen und im Anschluss Rechtsanwältin Z. zur Nachlasspflegerin bestellt.
Die sofortige Bestellung der Rechtsanwältin Z. war angezeigt, denn gemäß § 40 FamFG wird der Beschluss zur Abbestellung des bisherigen Nachlasspflegers mit Zugang an diesen wirksam. Folglich macht eine Entlassungsentscheidung die sofortige Bestellung eines neuen Nachlasspflegers notwendig (Staudinger/Barbara Veit, (2014) BGB § 1886).
Der Beschwerdeführer trägt in der Beschwerdebegründung im Wesentlichen vor, dass der mit der Beschwerde angegriffene Beschluss wegen der Rechtswidrigkeit aufzuheben sei. Die Voraussetzungen des § 1886 BGB lägen nicht vor und seien nicht nachvollziehbar in der Begründung aufgeführt. Der Erblasser E. L. sei Miteigentümer einer Immobilie, welche durch Mitwirkung des Beschwerdeführers, hier als bestellter Nachlasspfleger für die zu ¼ unbekannten Erben, zu einem Verkaufspreis veräußert werden sollte, welcher wesentlich über dem ermittelten Verkehrswert liege.
Weiterhin wird vorgetragen, dass der Beschwerdeführer gegenüber dem Nachlassgericht nicht verpflichtet sei nachzuweisen, dass der durch den Beschwerdeführer ausgehandelte Verkaufspreis der höchsterzielbare Kaufpreis sei. Diese Forderung des Nachlassgerichts sei „insoweit unsinnig, als die Gesamtsituation des Grundstücks und des Nachlasses zu betrachten“ seien. „Bei einer solchen Gesamtbetrachtung“ komme „man zu der Feststellung, dass die Miterben sich für einen Käufer entschieden haben, der einen Kaufpreis angeboten hatte, der wesentlich über den Verkehrswert“ liege.
Zusammenfassend sei festzustellen, dass nur die Entlassung des Beschwerdeführers aus dem Amt des Nachlasspflegers sowie die Bestellung einer Nachlasspflegerin, welche erst seit drei Monaten zur Rechtsanwaltschaft zugelassen sei und die Verweigerung der Zustimmung zu dem Verkauf des Grundstücks durch das Nachlassgericht, die Interessen der unbekannten Erben schädige, nicht jedoch das Verhalten des Beschwerdeführers, welcher bereits seit 25 Jahren das Amt eines Rechtsanwalts und Nachlasspflegers bekleide.
Weiterer wesentlicher Vortrag erfolgte nicht. Es trifft insbesondere nicht zu, wie vom Beschwerdeführer scheinbar angenommen, dass das Gericht davon ausginge, der Beschwerdeführer hätte den ¼ Anteil der unbekannten Erben eigenständig zum Verkauf anbieten müssen. Der Verfahrensakte ist eine solche Forderung des Gerichts nicht zu entnehmen und wurde auch zu keinem Zeitpunkt durch das Gericht geäußert.
II. Das Rechtsmittel wird als Beschwerde gemäß § 58 FamFG ausgelegt. Der Beschwerdewert von 600,00 € ist nach Auffassung des Gerichts erreicht.
Der Beschwerde war nicht abzuhelfen, da die Argumentation des Beschwerdeführers die Rechtsauffassung des Gerichts nicht durchgreifend erschüttern konnte.
Der Vortrag des Beschwerdeführers, dass die Voraussetzungen zur Entlassung des Beschwerdeführers gemäß § 1886 BGB nicht vorliegen, wurde nicht substantiiert begründet. Allein sich darauf zurückzuziehen, dem Gericht Tatsachen zu unterstellen, welche der Verfahrensakte nicht entnommen werden können und auch nicht vorliegen sowie die bestellte Nachlasspflegerin persönlich anzugreifen, genügt nicht.
Die Ausführungen des Beschwerdeführers bezüglich der Rechtsanwältin Z. als Nachlasspflegerin können vom Gericht nicht nachvollzogen werden. Es wird deutlich, dass es dem Beschwerdeführer am jeglichen Wissen zur Person der Rechtsanwältin Z. mangelt.
Frau Rechtsanwältin Z. arbeitete vor ihrer Tätigkeit als Rechtsanwältin über Jahre in zwei der anerkanntesten Insolvenzverwalter-Großkanzleien Deutschlands. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeiten dort bestand im Immobilienrecht, mithin auch in der Verwaltung und Verwertung von Immobilien. Frau Rechtsanwältin Z. konnte bei ihrem Vorstellungsgespräch zur Bewerbung als Nachlasspflegerin bei dem Amtsgericht in Bernau bei Berlin neben ihren Qualifikationen als Nachlasspflegerin gerade auch durch dieses Fachwissen überzeugen und wurde wegen des Immobilienschwerpunktes im Verfahren zur Nachlasspflegerin nach dem Beschwerdeführer bestellt.
Es ist auch nicht ersichtlich, dass es eines Rechtsanwaltstitels bedarf, um als Nachlasspfleger eingesetzt zu werden. Mithin geht der Hinweis auf eine erst dreimonatige Zulassung zur Rechtsanwaltschaft der Nachlasspflegerin fehl. Vielmehr muss diese Anmerkung als Abwertung der Rechtsanwältin Z. angesehen werden, mit welcher sich der Beschwerdeführer mit dem Hinweis auf seine 25-jährige Tätigkeit als Rechtsanwalt und Nachlasspfleger in besonderer Weise aufwerten möchte.
Es wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass der Beschwerdeführer in einem anderen Verfahren des Amtsgerichts in Bernau bei Berlin als Nachlasspfleger, nach Androhung eines Zwangsgeldes wegen seiner Verweigerungshaltung nach einer gerichtlichen Weisung zum Schutz der Interessen der bekannten und unbekannten Erben, entlassen werden musste. Eine weitere Entlassung in einem dritten Verfahren ist dem Beschwerdeführer angekündigt. Hier wurde durch den Beschwerdeführer als Nachlasspfleger für die zu einem Teil unbekannten Erben gemeinsam mit den Miterben eine umfangreiche Waldfläche für 0,23 €/qm veräußert, ohne den Wert des Baumbestandes in den Kaufpreis mit einfließen zu lassen.
III. Der § 1886 BGB unterscheidet zwei Gründe, bei deren Vorliegen das Nachlassgericht den Nachlasspfleger zu entlassen hat. Der Nachlasspfleger ist zu entlassen, wenn die Fortführung des Amts, insbesondere wegen pflichtwidrigen Verhaltens des Nachlasspflegers, die Interessen der unbekannten Erben gefährden würde oder wenn in der Person des Nachlasspflegers einer der in § 1781 BGB bestimmten Gründe vorliegt (Staudinger, a.a.O.).
Die zweite Alternative des § 1886 BGB kann vorliegend keine Anwendung finden.
Die 1. Alternative des § 1886 BGB setzt nur voraus, dass die Fortführung des Amts durch den Nachlasspfleger das Interesse der unbekannten Erben gefährden könnte. Eine Schädigung braucht noch nicht eingetreten zu sein; entscheidend ist vielmehr, dass eine Schädigung bei Belassung des Nachlasspflegers in seinem Amt nach Lage der Dinge möglich oder mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (BayObLG BayObLGZ 18, 206).
Liegt einer der Entlassungsgründe vor, so muss das Nachlassgericht den Nachlasspfleger entlassen; das Gericht ist also nicht nur dazu berechtigt, sondern verpflichtet. Eine Verletzung dieser Pflicht kann Amtshaftungsansprüche auslösen (Staudinger, a.a.O.).
Allerdings muss die Entlassungsentscheidung mit demVerhältnismäßigkeits- grundsatzvereinbar sein. Die Entlassung kommt nur dann in Betracht, wenn weniger einschneidende Maßnahmen erfolglos geblieben sind oder objektiv im konkreten Fall nicht ausreichend erscheinen.
Mithin war das Nachlassgericht bei der Entscheidung über die Entlassung des Beschwerdeführers an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bei der Wahl der Mittel gebunden. Der Entscheidung ging die Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung über den Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrages des Nachlasspflegers vom 02.09.2014 voraus. Es bestehen im Rahmen der Aufsicht des Nachlassgerichts über den Nachlasspfleger wesentliche, den Vermögensinteressen der Erben dienende Eingriffsmöglichkeiten und Handlungspflichten des Nachlassgerichts (BGH, Beschluss vom 25.02.1988, 1 StR 466/87, juris). So ist erst durch die gerichtliche Aufklärung das Verfahren zur Entlassung des Beschwerdeführers notwendig geworden. Dem ging folgendes voraus:
Mit gerichtlicher Verfügung vom 04.11.2014 wurde der Beschwerdeführer aufgefordert, dem Gericht darzulegen, wie durch den Beschwerdeführer sichergestellt werden konnte, dass der in der notariellen Urkunde des Notars Dr. B. vom, UR-Nr. benannte Käufer auch der Meistbietende Interessent für die Immobilie war.
Mit Schreiben vom 11.11.2014 teilte der Beschwerdeführer auf die gerichtliche Verfügung vom 04.11.2014 mit, dass die Maklerbeauftragung „durch den Käufer erfolgte“. Weiterhin können die vom Gericht aufgeworfenen Fragen bezüglich der Käufersuche nicht beantwortet werden, da die „Aufgabe als Nachlasspfleger doch wohl vor allem darin besteht, dafür Sorge zu tragen, dass ein Grundstücksgeschäft nicht zum Nachteil der unbekannten Erben verläuft“.
Mit gerichtlicher Verfügung vom 17.11.2014 wurde der Beschwerdeführer aufgefordert darzulegen, mit welcher Begründung er den Standpunkt vertritt, dass der Grundstücksverkauf nicht zum Nachteil der unbekannten Erben erfolgte, wenn doch jedwede Tätigkeit des Beschwerdeführers bei der Käufersuche und Auswahl der Interessenten unterblieb.
Im Schriftsatz vom 09.12.2014 führte der Beschwerdeführer aus, dass er als „Verkäufervertreter gegenüber den Käufern bestimmte vertragliche Verpflichtungen eingegangen“ sei und es für „unverantwortlich“ halte, „wochenlang nach Beurkundung des Kaufvertrages sinnlose Diskussionen über Höhe und Zustandekommen eines Kaufpreises zu führen, bei dem feststeht, dass er deutlich über dem Verkehrswert liegt und bei dessen Zustandekommen“ auch „keine Rechtsverstöße festzustellen“ seien. Die Angelegenheit sei „ausdiskutiert“.
Nach diesem Vortrag war zu entscheiden, ob der Beschwerdeführer aus dem Amt des Nachlasspflegers zu entlassen war.
In Abwägung zwischen der Entlassung des Beschwerdeführers und dem Ergreifen milderer Maßnahmen hat sich das Gericht von folgenden Überlegungen leiten lassen:
1) Die Situation der Erbengemeinschaft
Die Nachlasspflegschaft im Verfahren 26 VI 188/13 wurde auf Betreiben der Gemeinde W. wegen der Immobilie in B., Blatt angeordnet. Bezüglich der Eigentumsverhältnisse wird auf das Grundbuch verwiesen.
In einem zweiten, die Erbengemeinschaft betreffenden Verfahren (26 VI 187/13), wurde Herr Rechtsanwalt X. zum Nachlasspfleger bestellt. Weiterhin ist Frau P. als Miterbin Teil der Erbengemeinschaft in beiden Verfahren. Die Nachlasspflegschaft im Verfahren 26 VI 187/13 wurde ebenfalls auf Betreiben der Gemeinde W. wegen der Immobilie in B., Blatt angeordnet.
Die zu ¼ unbekannten Erben im hiesigen Verfahren, vertreten durch den Beschwerdeführer, die Miterbin Frau P. sowie die vom Nachlasspfleger Rechtsanwalt X. vertretenden unbekannten Erben im Verfahren 26 VI 187/13 waren Eigentümer des im Grundbuch von B., Bl. eingetragenen Grundbesitzes. Barvermögen war nicht vorhanden. Der Nachlass bestand aus dem ½ Anteil des E. L. an der Immobilie, welche in Abt. III des Grundbuches belastet war. Die Zwangsversteigerung durch die Gemeinde W. drohte.
Mithin war der Verkauf der Immobilie tunlich, denn es kann angenommen werden, dass ein freihändiger Verkauf einer Immobilie einen größeren Interessenkreis anspricht, als ein auf einen bestimmten Tag festgelegter Versteigerungstermin des Zwangsversteigerungsgerichts.
2) Maklerbeauftragung und Kontrolle
Aus der Verfahrensakte des Verfahrens 26 VI 187/13 ergibt sich, dass Rechtsanwalt X. federführend bei der Veräußerung der Grundstücke in den Verfahren 26 VI 187/13 und 26 VI 188/13 war. Weiterhin ergibt sich aus der Verfahrensakte, dass Rechtsanwalt X. wohl dem Immobilienmakler A1 B1 aus B. b. B. angeboten hat, die Grundstücke zu Makeln, ohne jedoch einen Maklervertrag mit diesem geschlossen zu haben. Es bestand wohl „nur“ die Vereinbarung, dass die Fa. B1 Immobilien dem Nachlasspfleger Herrn X. durch Präsentation eines Käufers ein „invitatio ad offerendum“ unterbreiten solle, dessen Annahme sich der Rechtsanwalt X. vorbehalte wollte. Mithin handelte der Rechtsanwalt X. als „Verkäufer“ beider Immobilien der Verfahren 26 VI 187/13 und 26 VI 188/13.
Wenn der Beschwerdeführer im Schreiben vom 11.11.2014 ausführt, dass Fragen zur Käufersuche nicht beantwortet werden können, weil die „Aufgabe als Nachlasspfleger doch wohl vor allem darin besteht, dafür Sorge zu tragen, dass ein Grundstücksgeschäft nicht zum Nachteil der unbekannten Erben verläuft“ so muss er sich nunmehr auch an diesem Maßstab messen lassen. Denn der Verkauf einer Immobilie über einem gutachterlich festgesetzten Verkehrswert, jedoch deutlich unter dem erzielbaren Marktwert, ist ein gravierender Nachteil für die unbekannten Erben. Denn das Interesse der unbekannten Erben besteht bei einem Verlust der Immobilie durch Verkauf gerade darin, einen möglichst hohen Kaufpreis zu erhalten.
3) Verkehrswert der Immobilie
Gemäß des oben genannten Vortrages des Beschwerdeführers, wusste dieser bis zum Abschluss des Kaufvertrages nicht, in welchen Medien, für welchen Zeitraum und mit welchem Preisangebot der Makler die Immobilien zu Makeln versuchte. Auch war dem Beschwerdeführer nicht bekannt, ob durch ein Bieterverfahren über einen festen Zeitraum oder ein Inserat der Makler Käufer suchte. Grundlage für die Zustimmung des Beschwerdeführers zum notariellen Kaufvertrag war vielmehr die Tatsache, dass ein über dem, von einem öffentlich bestellten Sachverständigen ermittelten Verkehrswert, erzielter Kaufpreis gezahlt werden sollte. Ob dieser Kaufpreis den tatsächlichen Marktbedingungen entsprach, wurde von dem Beschwerdeführer nicht ermittelt, obwohl die von ihm benannte Maxime lautete, „dafür Sorge zu tragen, dass ein Grundstücksgeschäft nicht zum Nachteil der unbekannten Erben verläuft“.
Der in diesem Verfahren zuständige und hier auch unterzeichnende Rechtspfleger war vor der Übertragung des Nachlassdezernats am Amtsgericht in Bernau bei Berlin am Amtsgericht in Berlin L. im Dezernat für die Zwangsversteigerung von Immobilien tätig. Mithin ist es gerichtsbekannt, dass seit etwa 2012 die Preise am Immobilienmarkt nicht mehr den ermittelten Verkehrswerten der Sachverständigengutachten folgen, sondern erheblich von diesen abweichen. Durch die Vergabe zinsgünstiger Baukredite, der Reduzierung von günstigen Wohnraum und dem ständigen Anstieg der Mietpreise in Berlin sowie dem näheren Umland, verknappen sich Baugrundstücke erheblich. Zuschlagsfähige Gebote von 100% bis zu 300% über dem jeweils durch einen Sachverständigen ermittelten und durch das Zwangsversteigerungsgericht festgesetzten Verkehrswert waren ab 2012 in Berlin keine Ausnahme, sondern eher die Regel.
Diese Kaufpreisentwicklung ist auch bei der Erteilung nachlassgerichtlicher Genehmigungen für Grundstückskaufverträge ersichtlich. Auch hier werden Kaufpreise von bis zu 100% über dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert von Immobilien erzielt.
Als diese Ansicht bestätigend wird auch die Stellungnahme des Verfahrenspflegers Rechtsanwalt R. F., Mitglied des Gutachterausschuss des Landkreises B., vom 06.02.2015 aufgefasst.
Mithin musste das Gericht den im Kaufvertrag des Notars Dr. B. vom, UR-Nr. genannten Kaufpreis kritisch hinterfragen und aufklären, wie es zur Findung dieses Kaufpreises kam. Denn eine vorherige Anfrage an das den Kaufvertrag zu genehmigende Nachlassgericht erfolgte vor Abschluss des Kaufvertrages nicht.
Durch eigene Recherchen des Gerichts zu den Kaufpreisen von Immobilien im Bereich B. wurde festgestellt, dass qm-Preise von 65-90 €/qm üblich und am Markt erzielbar waren.
Durch die Kundgabe des Beschwerdeführers, dass er als „Verkäufervertreter gegenüber den Käufern bestimmte vertragliche Verpflichtungen eingegangen“ sei und es für „unverantwortlich“ halte, „wochenlang nach Beurkundung des Kaufvertrages sinnlose Diskussionen über Höhe und Zustandekommen eines Kaufpreises zu führen, bei dem feststeht, dass er deutlich über den Verkehrswert liegt und bei dessen Zustandekommen“ auch „keine Rechtsverstöße festzustellen“ seien sowie dem Argument „die Sache sei ausdiskutiert“ war das Gericht gehalten, den Beschwerdeführer aus dem Amt des Nachlasspflegers zu entlassen.
Es war zu diesem Zeitpunkt dem Gericht offensichtlich, dass die Immobilie unter einem erzielbaren Verkehrswert veräußert werden sollte. Zur Wahrung der Interessen der unbekannten Erben konnte von den dem Gericht zur Verfügung stehenden Mitteln nur die Entlassung des Beschwerdeführers gewählt werden.
Der Verlauf des weiteren Verfahrens zeigte auch die Richtigkeit der Entscheidung bezüglich des Interesses der unbekannten Erben auf. Der Verkaufspreis für die Immobilie wurde durch Frau Rechtsanwältin Z., Rechtsanwalt S. sowie der Miterbin Frau P. nachverhandelt und konnte um 9.000 € von 41.000 € auf 50.000 € erhöht werden.
