Einzel- und Mehrheitsentscheidungen innerhalb der Erbengemeinschaft
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Wohnungserbbaurecht- Heimfallanspruchs durch eine Gemeinde

Wohnungserbbaurecht- Heimfallanspruchs durch eine Gemeinde

Foto: zolnierek/Bigstock

LG Flensburg, Az.: 7 O 98/12

Urteil vom 30.01.2014

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Wohnungserbbaurecht- Heimfallanspruchs durch eine Gemeinde

Foto: zolnierek/Bigstock

Die Klägerin vermietet als Eigenbetrieb der Gemeinde Sylt größtenteils an den Grenzen der Gemeinde belegene Wohnungen mit dem Ziel, eine nachhaltige Versorgung der auf Sylt lebenden Einwohnerinnen und Einwohner mit angemessenem, bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen.

Mit notariellem Erbbaurechtsvertrag vom 15.12.2005 (Anlage K 2, Blatt 13 bis 34) begründete die Klägerin ein Wohnungserbbaurecht je Hausscheibe an den in ihrem Eigentum stehenden Grundstück P.-Weg X - X c. Mit notariellem Kaufvertrag vom 03.03.2006 (Anlage K 3, Blatt 35 53) veräußerte sie das Wohnungserbbaurecht an dem streitgegenständlichen Grundstück P.-Weg X b an den Beklagten sowie dessen Großvater, Herrn H. P.. Nach dem Tode des Herrn P. am 29.11.2009 übernahm der Beklagte von dessen Erben mit notariellem Vertrag vom 30.12.2009 (Anlage K 4, Blatt 54 bis 69) das Wohnungserbbaurecht zum Alleineigentum.

In dem Erbbaurechtsvertrag vom 15.12.2005 ist in § 5 Ziffer 1 geregelt, dass der Berechtigte verpflichtet ist, das Bauwerk unter Ausschluss jeder anderen Verwendung als Wohngebäude für den Wohnungserbbauberechtigten und die eventuell in seinem Haushalt lebenden Familienangehörige und/oder Lebenspartner/in zu Dauerwohnzwecken als Hauptwohnsitz im Sinne des Landesmeldegesetzes zu verwenden. Im Falle des Verstoßes gegen diese Regelung verpflichtet § 13 Ziffer 1 d des Erbbaurechtsvertrages den Berechtigten, auf Verlangen des Eigentümers das Erbbaurecht auf den jeweiligen Eigentümer oder auf einen oder mehrere von ihnen zu benennende Dritte sofort zu übertragen (sogenannter Heimfall), wobei § 13 Ziffer 3 für diesen Fall eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes des Bauwerks nebst Zubehör und Außenanlagen im Zeitpunkt des Eintritts des Heimfalls vorsieht.

Gemäß § 13 Ziffer 3 Satz 2 verjährt der Heimfallanspruch bei einem nach der oben genannten Vorschrift eingetretenen Heimfall ein Jahr nach Kenntnis des Vorliegens der Voraussetzung des Heimfallanspruchs.

Gemäß § 22 des Erbbaurechtsvertrages bedarf der Berechtigte einer vorherigen schriftlichen Zustimmung des Eigentümers für die Nutzungsüberlassung an Dritte, zum Beispiel durch Mietvertrag. Die Erteilung der Zustimmung steht im Ermessen des Eigentümers. Der Eigentümer wird nach dieser Vorschrift die Zustimmung insbesondere dann nicht erteilen, wenn

a. der Dritte nicht Mitberechtigter des Erbbaurechtes ist, sei es auch nur zu einem kleinen Teil oder

b. der Dritte sich in dem Eigentümer vorzulegenden Nutzungsvertrag nicht verpflichtet hat, die Verwendung gemäß § 5 einzuhalten oder

c. wenn die vereinbarte Miete oder das sonstige Nutzungsentgelt über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Der Beklagte nutzte die Wohnung von dem Zeitpunkt des Abschlusses des Erbbaurechtskaufvertrages nicht als Hauptwohnsitz, sondern blieb mit Hauptwohnsitz weiterhin in D. gemeldet und vermietete die Wohnung dauerhaft gegen Entgelt an Dritte.

Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin forderten den Beklagten deshalb mit Schreiben vom 16.08.2012 (Anlage K 7, Blatt 72) unter Fristsetzung dazu auf, der im Erbbaurechtsvertrag geregelten Nutzung zu entsprechen und kündigten für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die Geltendmachung des Heimfallanspruchs an. Dies wiesen die Prozessbevollmächtigten des Beklagten mit Schreiben vom 15.10.2012 (Anlage K 10, Blatt 76) zurück und erhoben unter anderem die Einrede der Verjährung, da der Mitarbeiter S. der Klägerin bereits seit 2006 von der Vermietung gewusst habe.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.10.2012 (Anlage K 11, Blatt 78) machte die Klägerin den Heimfallanspruch geltend und forderte den Beklagten zur Rückübereignung des Erbbaurechts sowie zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks, Zug um Zug gegen Zahlung der vertraglich geregelten Entschädigung auf.

Die Klägerin behauptet, bezüglich der Verwendung des Hausteils seien keine von der in § 5 Ziffer 1 des Erbbaurechtsvertrags abweichenden Regelungen zwischen den Parteien getroffen worden. Insbesondere habe der frühere Betriebsleiter der Klägerin, der Zeuge S. entgegen der Behauptung des Beklagten zu keinem Zeitpunkt erklärt, er dürfe das Hausteil auch an Sylter mit erstem Wohnsitz vermieten (Beweis: Zeuge S.).

Der Heimfallanspruch sei auch nicht verjährt. Die Klägerin habe erst durch eine am 24.11.2011 auf ein Mieterhöhungsschreiben des Beklagten vom 22.11.2011 (Anlage K 12, Blatt 80) erfolgte Kontaktaufnahme der damaligen Mieterin A. V. von der Fremdnutzung des Hausteils Kenntnis erlangt. Darüber hinaus könne ihr die mögliche frühere Kenntnis anderer Ämter und Vertreter der Gemeinde Sylt von der Fremdnutzung des Hausteils nicht zugerechnet werden.

Eine ursprüngliche beantragte Zug-um-Zug Verteilung gegen Zahlung einer vertraglichen Entschädigung scheide aus, da sich der Betrag von 2/3 des Verkehrswertes des Grundstückes wegen der erforderlichen Anrechnung von Grunderwerbssteuer und Notarkosten sich auf 0,00 EUR reduziere.

Die Klägerin beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, zu erklären, dass das Wohnungserbbaurecht an dem Grundstück Gemarkung W., Flur …, Flurstück …, verbunden mit den im Aufteilungsplan Nr. 3 bezeichneten Räumen (Haus 3), P.-Weg 1 b, …. Sylt/W., eingetragen im Wohnungserbbraugrundbuch von W. des AG Niebüll, Blatt …, auf sie übertragen wird, und zu bewilligen, dass das Grundbuch entsprechend umgeschrieben wird

2. den Beklagten zu verurteilen, das in dem vorgenannten Antrag zu Ziffer 1 genannte Erbbaugrundstück zu räumen und geräumt herauszugeben.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er behauptet, der ehemalige Betriebsleiter der Klägerin, der Zeuge S., habe ihm gegenüber sowohl im Vorfeld als auch während der Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages am 03.03.2006 für die Klägerin ausdrücklich erklärt, es stelle im Hinblick auf die Regelungen im Erbbaurechtsvertrag kein Problem dar, das Haus an Dauermieter mit erstem Wohnsitz in Sylt zu vermieten (Beweis: Zeuge B. R.).

Da die Klägerin somit bereits im Zeitpunkt der Beurkundung am 03.03.2006 Kenntnis vom Vorliegen der von ihr angeführten Voraussetzungen des Heimfallanspruchs Kenntnis gehabt habe, sei der Heimfallanspruch verjährt.

Darüber hinaus habe sie mit Vorlage des Überlassungsvertrages vom 30.12.2009 (Anlage K 4) davon Kenntnis erlangt, dass er weiterhin mit Hauptwohnsitz in D. gemeldet sei. Die Kenntnis des beurkundenden Notars K., damaliger 2. Bürgermeister der Stadt W., sei der Klägerin zuzurechnen.

Schließlich habe der Klägerin spätestens im November 2010 bekannt gewesen sein müssen, dass die von ihr angenommenen Voraussetzungen den Heimfallanspruch vorlägen, da er mit Schreiben vom 16.11.2010 (Blatt 104) wegen der Erhebung der Zweitwohnungsteuer von der Gemeinde Sylt unter seiner D.er Adresse angeschrieben worden sei.

Jedenfalls sei der Heimfallanspruch deshalb unwirksam, weil er - der Beklagte - sich vertragskonform verhalte, da er das Objekt zu einer ortsüblichen Miete von monatlich 860,00 EUR an die Mieter V./O. vermietet habe und diese Mieter ihren festen ersten Wohnsitz auf Sylt genommen hätten. Die Geltendmachung des Heimfallanspruches verstoße deshalb gegen Treu und Glaube und das Übermaßverbot.

Schließlich seien die Regelungen zum Heimfall deshalb unwirksam, weil es an einer zeitlichen Befristung der Eigennutzverpflichtung fehle.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass sich die von den Beklagten diesbezüglich in Bezug genommene Rechtsprechung des BGH nicht auf Erbbaurechte, sondern auf Wiederkaufsrechte beziehe.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Heimfallanspruch nicht zu.

Es kann dahin stehen, ob der geltend gemachte Anspruch bereits verjährt ist.

Bezüglich des von der Klägerin geltend gemachten Verstoßes gegen § 5 des Erbbaurechtvertrages beträgt gemäß § 13 Ziffer 6 die Verjährungsfrist 1 Jahr ab Kenntnis der Klägerin von den Voraussetzungen des Heimfallanspruchs. Insofern wäre eine Beweisaufnahme zu der Behauptung des Beklagten erforderlich gewesen, ob die Kenntnis des Betriebsleiters S., die der Klägerin analog § 166 Abs. 2 Satz 1 BGB zuzurechnen wäre, bestanden hat.

Denn die von dem Beklagten behauptete spätere Wissenszurechnung wegen seines Hauptwohnsitzes oder wegen des Schreibens bezüglich der Erhebung der Zweitwohnsteuer konnte die Verjährungsfrist nicht in Gang setzen. Eine allgemeine Pflicht der Gemeinde, einen ämterübergreifenden Informationsaustausch allgemein zu organisieren, besteht nicht. Lediglich im Einzelfall kann ein Amt aus besonderen Gründen gehalten sein, bei einem anderen Amt Erkundigungen einzuholen, namentlich dann, wenn der sachliche Zusammenhang der in verschiedenen Ämtern angefallenen Vorgänge bekannt und somit ein Informationsaustausch möglich und naheliegend war (BGHZ 117, 104, 107). Derartige Anhaltspunkte hat der darlegungsbelastete Beklagte nicht vorgetragen.

Es konnte weiterhin dahin stehen, ob die Regelungen bezüglich der Voraussetzungen des Heimfallanspruches, insbesondere die zeitlich nicht begrenzte Eigennutzverpflichtung, als allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind und eine unangemessene Benachteiligung des Erbbauberechtigten gemäß § 307 BGB darstellen. Es spricht dabei allerdings mehr für die Rechtsauffassung des Beklagten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich nicht um ein sogenanntes „Einheimischen-Modell“ handeln würde, wie der Beklagte im Schriftsatz vom 07.11.2013 dargelegt hat.

Nach Auffassung der Kammer handelt es sich im vorliegenden Fall jedoch um ein sogenanntes „Einheimischen-Modell“. Dies ergibt sich daraus, dass die Klägerin gemäß § 5 Ziffer 1 des Erbbauvertrages mit der Vergabe des Erbbaurechts die Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung, insbesondere Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraum- und Versorgungsproblemen, bezweckt und eine Veräußerung unterhalb des Verkehrswertes erfolgt sein dürfte.

Nach überwiegender Auffassung der Rechtsprechung ist auch bei diesem Modell eine unbefristete Eigennutzungsverpflichtung unwirksam (vgl. zuletzt BGH, DNotZ 2011, 121). Die vom BGH hinsichtlich des Wiederverkaufs aufgestellten Grundsätze dürften im Wesentlichen entsprechend auf das Erbbaurecht anzuwenden sein (vgl. hierzu BGH NJW-RR 2006, 1452 unter Rn. 22 zum Gleichlauf zwischen Wiederkaufsrecht und Erbpacht).

Auch dies kann aber letztlich dahin stehen.

Denn jedenfalls verstößt die Durchsetzung des Heimfallanspruches gegen die Schranken von Treu und Glauben sowie die Einhaltung des Übermaßverbots.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Klägerin als Teil der (mittelbaren) Staatsverwaltung grundsätzlich weitergehenden Bedingungen unterworfen als eine Privatperson. Sie hat nicht nur die Schranken von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, sondern insbesondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten. Denn der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts wählt (BGH NJW-RR 2006, 1452; DNotZ 2011, 121). Die Klägerin ist daher verpflichtet, vor der Ausübung eines ihm aus der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts im Wege der Ermessensentscheidung zu prüfen, ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll.

Nach dieser Rechtsprechung, auf die die Kammer im Termin vom 21.11.2013 hingewiesen hat, reduziert sich das Ermessen der Klägerin dahin, dass dem Übermaßverbot nur durch einen Verzicht auf die Ausübung des Heimfallanspruchs Rechnung getragen werden kann.

Wie dargelegt ist die Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung Zweck der Vergabe des Erbbaurechts. Dieser Zweck wird aber nicht nur dadurch erreicht, dass der Erbbauberechtigte selbst das Objekt ständig nutzt. So sieht § 22 des Vertrages die Möglichkeit vor, dass der Berechtigte das Objekt mit vorheriger Zustimmung des Eigentümers an Dritte übertragen kann. Aus der folgenden Formulierung des entsprechenden Paragraphen ergibt sich dann, dass sich das Ermessen der Klägerin reduziert, wenn gemäß c) dieser Vorschrift die vereinbarte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

Die Erfüllung der dargelegten Voraussetzungen des § 22 c hat der Beklagte von der Klägerin unwidersprochen behauptet. Danach hat er das Grundstück zu einer ortsüblichen Kaltmiete an die Mieter V. und O., die ihren Erstwohnsitz auf Sylt begründet haben, vermietet. Die Klägerin bezieht sich selbst auf das Schreiben des Beklagten an die Mieter vom 22.11.2011, mit der dieser die Miete erhöht hat (Anlage K 12, Bl. 80).

Auf der anderen Seite will die Klägerin nunmehr den Heimfallanspruch ohne Zahlung der grundsätzlich vorgesehenen Entschädigung durchsetzen, da die gemäß § 13 Ziffer 4 des Vertrages in Abzug zu bringenden Positionen 2/3 des berechneten Verkehrswertes übersteigen (Schriftsatz vom 10.10.2003 (Bl. 145 ff).

Dies würde bedeuten, dass der Beklagte den vollständigen Verlust des von ihm gezahlten Kaufpreises von 59.400,- € zu verzeichnen hätte, das Objekt jedoch nur wenige Jahre hätte nutzen können.

Darüber hinaus hat der Beklagte angeboten, das Erbbaurecht auf seine auf der Insel lebende Schwester zu übertragen, wobei sein Vortrag zwanglos dahin zu verstehen ist, dass die Schwester das Objekt dann auch selbst nutzen würde. Auch auf diesen Vorschlag, mit dem dem Zweck des Erbauvertrages genüge getan würde, ist die Klägerin nicht eingegangen.

Unter Berücksichtigung dieser Umstände reduziert sich das Ermessen der Klägerin nach Auffassung der Kammer dahin, dass sie auf die Geltendmachung des Anspruchs verzichten muss. Das Übermaßverbot gebietet entweder die Zustimmung der Klägerin zur Nutzungsüberlassung an ortsansässige Mieter zu einer ortsüblichen Miete oder die Zustimmung zur Übertragung des Erbbaurechts auf ein ortsansässiges Familienmitglied.

Die Kostenentscheidung erfolgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

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